有部分網(wǎng)友咨詢按揭的房屋能退嗎?如過(guò)能退，需要注意什么問(wèn)題?

要回答這個(gè)問(wèn)題，首先我們要搞清楚在購(gòu)房過(guò)程都需要哪些環(huán)節(jié)，尤其是按揭購(gòu)房。通常的購(gòu)房程序是購(gòu)房者看好房后，與開發(fā)商簽訂購(gòu)房合同，然后將合同房屋所在地的房地產(chǎn)部門辦理購(gòu)房合同的登記備案手續(xù)。合同只有經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)部門的登記備案后才生效，這時(shí)購(gòu)房者再去與開發(fā)商有合作關(guān)系的銀行辦理按揭手續(xù)，購(gòu)房者申請(qǐng)貸款條件經(jīng)銀行審查通過(guò)后便會(huì)放貸。購(gòu)房者按照合同約定與銀行的貸款協(xié)議，按月交納房款，這樣整個(gè)購(gòu)房過(guò)程告一段落。直至購(gòu)房者在規(guī)定的年限內(nèi)或提前將所貸銀行的款項(xiàng)償還完畢之后，才能從銀行換回自己的產(chǎn)權(quán)證明，至此整個(gè)購(gòu)房行為才算完成。

那么如果購(gòu)房者在辦理完畢貸款手續(xù)后或已按月償還借款一段時(shí)間后，要求退房的話，就要根據(jù)退房理由分別情況，分別對(duì)待：

(1)、購(gòu)房者申請(qǐng)退房具有合法、正當(dāng)理由的情況下。例如開發(fā)商違法銷售房屋、房屋不具備合法手續(xù)、房屋本身不具備使用條件等。在這種情況下，購(gòu)房者應(yīng)根據(jù)我國(guó)《房地產(chǎn)管理辦法》、《商品房銷售管理辦法》等相關(guān)規(guī)定與開發(fā)商進(jìn)行協(xié)商、交涉，如協(xié)商交涉不成，購(gòu)房者可直接根據(jù)法律規(guī)定或合同約定向房屋所在地的法院提起訴訟，合同約定了仲裁的，向仲裁機(jī)關(guān)申請(qǐng)仲裁。

(2)、如果房屋在質(zhì)量、合法手續(xù)等方面沒(méi)有問(wèn)題，即在開發(fā)商沒(méi)有違法違約的情況下，僅僅是購(gòu)房者自己基于各種原因想將房屋退還給開發(fā)商時(shí)，從履行合同的角度來(lái)講，根據(jù)法律規(guī)定:在履行合同的過(guò)程中，當(dāng)事人經(jīng)對(duì)方同意，可以將自己在合同中的權(quán)利與義務(wù)一并轉(zhuǎn)讓給第三人，也就是說(shuō)購(gòu)房者如果要將自己已交納了一部分房款的房屋轉(zhuǎn)讓給第三人，須與開發(fā)商及銀行進(jìn)行協(xié)商，如果購(gòu)房者與開發(fā)商、銀行能就轉(zhuǎn)讓的方式、條件達(dá)成一致時(shí)，應(yīng)簽訂書面協(xié)議。根據(jù)我國(guó)《合同法》規(guī)定:法律、行政法規(guī)規(guī)定轉(zhuǎn)讓權(quán)利或者轉(zhuǎn)移義務(wù)應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)登記的，依照其規(guī)定。那么購(gòu)房者、開發(fā)商、銀行三者簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議后，應(yīng)由購(gòu)房者和開發(fā)商到房屋所在地的房地部門做合同的變更、登記備案手續(xù)。只有經(jīng)過(guò)房屋土地管理部門登記備案后，該變更合同才正式生效。這時(shí)，購(gòu)房者在買房過(guò)程中的權(quán)利、義務(wù)轉(zhuǎn)讓變更行為才正式完成。

另外，購(gòu)房者還要注意:

(1)、當(dāng)無(wú)力繼續(xù)償還貸款的時(shí)候，最好及時(shí)將房屋出售，不管是自己尋找買家，還是通過(guò)二手中介;如果房屋被銀行收走進(jìn)行拍賣，一般來(lái)說(shuō)拍賣的價(jià)格較低，業(yè)主的損失較大。

(2)、只要還未正式終止按揭月供款，業(yè)主都應(yīng)該按時(shí)按量履行還款的責(zé)任，否則，銀行除了會(huì)向業(yè)主追討按揭款之外，還會(huì)按規(guī)定處以罰息。現(xiàn)行罰息為每天萬(wàn)分之二點(diǎn)一。

(3)、業(yè)主如果感到還款對(duì)本人經(jīng)濟(jì)的壓力過(guò)大，除了終止還款之外，也可以選擇延長(zhǎng)按揭期限，從而減少每月還款的數(shù)額。

(4)、業(yè)主終止按揭之后.已支付的各種按揭款銀行不予退還，不過(guò)，保險(xiǎn)費(fèi)可以在扣除已保年限費(fèi)用之后向業(yè)主計(jì)退。

(5)、業(yè)主要退已辦按揭的房屋，一方面可以找房屋的開發(fā)商咨詢，由開發(fā)商協(xié)助，共同辦理有關(guān)手續(xù)，另一方面可以通過(guò)購(gòu)房時(shí)具體辦理按揭的銀行(一般支行的信貸部或私人的業(yè)務(wù)部，在購(gòu)房合同中列有名稱、地址等信息)進(jìn)行咨詢，或者通過(guò)二手中介出售房屋或辦理轉(zhuǎn)按揭等方式予以解決。

總之，購(gòu)房者在還款過(guò)程中，如果因房屋本身或與房屋有關(guān)問(wèn)題導(dǎo)致購(gòu)房者與開發(fā)商發(fā)生糾紛時(shí)，應(yīng)在克制、冷靜的基礎(chǔ)上分析問(wèn)題產(chǎn)生的原因，切不可采取盲目的手段，如終止向銀行償還借款等類似不理智的行為。因?yàn)楦鶕?jù)法律規(guī)定，此乃購(gòu)房者違約。因此不管出現(xiàn)什么問(wèn)題，都要用相應(yīng)的理智的方法解決。

特別感謝：北京隆安（濟(jì)南）律師事務(wù)所房產(chǎn)中心主任白金印律師。

（以上回答發(fā)布于2016-08-25，當(dāng)前相關(guān)購(gòu)房政策請(qǐng)以實(shí)際為準(zhǔn)）

點(diǎn)擊領(lǐng)取看房紅包，百元現(xiàn)金直接領(lǐng)

買房退房的正確流程

首先，在考慮退房前，您需要了解您的購(gòu)房合同中的條款。這包括了解是否有任何條件或限制影響您的退房決定。

一旦您決定退房，您可以按照以下步驟進(jìn)行操作：

4. 退款流程：

如果開發(fā)商同意您的退房申請(qǐng)，他們將開始退款流程。退款流程的具體時(shí)間和金額可能因開發(fā)商而異，因此請(qǐng)務(wù)必了解并記錄下退款的具體細(xì)節(jié)。

5. 完成交易：

一旦退款完成，您的購(gòu)房合同將正式終止。請(qǐng)注意，開發(fā)商可能會(huì)要求您支付一定的違約金或手續(xù)費(fèi)，具體金額和規(guī)定請(qǐng)務(wù)必在購(gòu)房合同中查看。

6. 產(chǎn)權(quán)證處理：

如果您的房屋有產(chǎn)權(quán)證，您可能需要辦理相關(guān)的產(chǎn)權(quán)證注銷手續(xù)。這可能涉及到提交一些文件和繳納一定的費(fèi)用。

請(qǐng)注意，以上流程是一般情況下的常規(guī)步驟，具體流程可能會(huì)因地區(qū)、開發(fā)商規(guī)定和購(gòu)房合同條款而有所不同。在操作過(guò)程中，您可能需要咨詢專業(yè)的法律或房地產(chǎn)顧問(wèn)，以獲取更具體和準(zhǔn)確的信息。