問(wèn)題一：在建工程抵押的抵押條件 《擔(dān)保法》司法解釋對(duì)在建工程抵押的合法性進(jìn)行了明確，但對(duì)在建工程抵押的條件未作具體規(guī)定。建設(shè)部《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第三條將在建工程抵押限定為：抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。根據(jù)《擔(dān)保法》司法解釋、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》及其它法律法規(guī)的規(guī)定，在建工程抵押必須具備以下幾方面條件：1、在建工程抵押貸款的用途為在建工程繼續(xù)建造所需資金。《物權(quán)法》出臺(tái)前信貸客戶不得用在建工程為他人的債務(wù)提供擔(dān)保，也不能為自己其它用途的債務(wù)進(jìn)行擔(dān)保，而只能為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款擔(dān)保。《物權(quán)法》實(shí)施后在建工程抵押可以為其他債權(quán)種類設(shè)定抵押，對(duì)在建工程抵押擔(dān)保的種類沒(méi)有限定。2、在建工程占用范圍內(nèi)的土地，已經(jīng)交納全部土地出讓金，并取得國(guó)有土地使用權(quán)證。3、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》明確規(guī)定，在建工程抵押合同應(yīng)載明土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證三證的編號(hào)，故在建工程抵押必須已經(jīng)取得土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證。同時(shí)，正在建造的在建工程抵押，還必須取得建設(shè)工程施工許可證。4、投入工程的自有資金必須達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定工程施工進(jìn)度和工程竣工交付日期。 建筑物部分。在建工程抵押時(shí)是以工程全部還是以已完工部分作為抵押物，理論界和各地登記操作實(shí)務(wù)中均未統(tǒng)一。一種觀點(diǎn)認(rèn)為，根據(jù)《擔(dān)保法》規(guī)定，抵押設(shè)定后新增的建筑物不屬于抵押物，在建工程抵押范圍應(yīng)為抵押時(shí)已經(jīng)完工的部分。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為在建工程抵押物應(yīng)包含尚未完工部分在內(nèi)的項(xiàng)目整體。本人比較贊同第二種觀點(diǎn)，即以在建工程整體作為抵押物。理由是：（1）在建工程抵押權(quán)屬于房地產(chǎn)期權(quán)，其性質(zhì)不同于《擔(dān)保法》上的房地產(chǎn)抵押權(quán)；（2）在建工程抵押的根本目的是為了取得貸款資金完成整個(gè)工程；（3）房地產(chǎn)項(xiàng)目在整體建成前無(wú)法實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)擔(dān)保功能所需實(shí)際控制的經(jīng)濟(jì)價(jià)值；（4）僅僅以已完工部分抵押，不一定能夠具備獨(dú)立使用功能。當(dāng)然，銀行在確定抵押物價(jià)值時(shí)，應(yīng)剔除尚未完工部分抵押物所需繼續(xù)建造的資金。即抵押物實(shí)際價(jià)值等于擬抵押在建工程的整體價(jià)值減去尚未完工部分在建工程的價(jià)值。 （二）在建工程抵押物價(jià)值的確定。《擔(dān)保法》第三十五條規(guī)定“抵押人所擔(dān)保的債權(quán)不得超出其抵押物的價(jià)值”。建設(shè)部、中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀監(jiān)會(huì)于2006年1月聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押估價(jià)管理有關(guān)問(wèn)題的通知》規(guī)定，“房地產(chǎn)抵押價(jià)值由抵押當(dāng)事人協(xié)商議定，或者由房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估。房地產(chǎn)管理部門(mén)不得要求抵押當(dāng)事人委托評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值”。按照該《通知》及《擔(dān)保法》的有關(guān)要求，銀行在確定在建工程抵押物價(jià)值時(shí)，可委托房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)擬抵押的在建工程進(jìn)行評(píng)估，在評(píng)估的基礎(chǔ)上確定在建工程抵押物的市場(chǎng)公允價(jià)值。由于在建工程抵押尚有許多不確定因素，所以銀行在核定抵押物價(jià)值與實(shí)際可貸款額度的折率時(shí)應(yīng)從緊把關(guān)，一般在建工程抵押折率應(yīng)控制在60%以內(nèi)。(三）在建工程抵押權(quán)與工程款優(yōu)先權(quán)問(wèn)題。《合同法》第二百八十六條規(guī)定：“發(fā)包人未按照約定支付價(jià)款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價(jià)款。發(fā)包人逾期不支付的，除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價(jià)、拍賣(mài)的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià)，也可以申請(qǐng)人民法院將該工程依法拍賣(mài)。建設(shè)工程的價(jià)款就該工程折價(jià)或者拍賣(mài)的價(jià)款優(yōu)先受償。”《合同法》在該條中對(duì)工程款享有優(yōu)先受償權(quán)作了規(guī)定，但法定抵押權(quán)與工程款享有優(yōu)先受償權(quán)誰(shuí)先行使，《合同法》中未作明確。但是，......>>

問(wèn)題二：在建工程抵押貸款抵押需要哪些資料 在建工程辦理抵押貸款需要的資料有：
1、土地使用證
2、建設(shè)用地規(guī)劃許可證
3、建設(shè)工程規(guī)劃許可證
4、建筑工程施工許可證
5、營(yíng)業(yè)執(zhí)照
6、商品房預(yù)售許可證
土地使用證是確認(rèn)土地使用權(quán)的法律憑證。
根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》，國(guó)家依法實(shí)行土地登記發(fā)證制度。依法登記的土地所有權(quán)和土地使用權(quán)受法律保護(hù)，任何單位和個(gè)人不得侵犯。可見(jiàn)，土地使用證在中國(guó)是確認(rèn)土地使用權(quán)的法律憑證。中國(guó)的土地分為農(nóng)民集體所有土地和國(guó)家所有土地，所以土地使用證也包括農(nóng)民集體所有土地使用權(quán)證和國(guó)有土地使用權(quán)證。
《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》是建設(shè)單位在向土地管理部門(mén)申請(qǐng)征用、劃撥土地前，經(jīng)城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門(mén)確認(rèn)建設(shè)項(xiàng)目位置和范圍符合城鄉(xiāng)規(guī)劃的法定憑證，是建設(shè)單位用地的法律憑證。沒(méi)有此證的用地單位屬非法用地，房地產(chǎn)商的售房行為也屬非法，不能領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證件。
建設(shè)工程規(guī)劃許可證是城市規(guī)劃行政主管部門(mén)依法核發(fā)的，確認(rèn)有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證。
建設(shè)工程規(guī)劃許可證是有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證，是建設(shè)單位建設(shè)工程的法律憑證，是建設(shè)活動(dòng)中接受監(jiān)督檢查時(shí)的法定依據(jù)。沒(méi)有此證的建設(shè)單位，其工程建筑是違章建筑，不能領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證件。
建筑工程施工許可證為了加強(qiáng)對(duì)建筑活動(dòng)的監(jiān)督管理，維護(hù)建筑市場(chǎng)秩序，保證建筑工程的質(zhì)量和安全，根據(jù)《中華人民共和國(guó)建筑法》，在中華人民共和國(guó)境內(nèi)從事各類房屋建筑及其附屬設(shè)施的建造、裝修裝飾和與其配套的線路、管道、設(shè)備的安裝，以及城鎮(zhèn)市政基礎(chǔ)設(shè)施工程的施工，建設(shè)單位在開(kāi)工前應(yīng)當(dāng)依照本辦法的規(guī)定，向工程所在地的縣級(jí)以上人民 *** 建設(shè)行政主管部門(mén)（以下簡(jiǎn)稱發(fā)證機(jī)關(guān)）申請(qǐng)領(lǐng)取施工許可證。
營(yíng)業(yè)執(zhí)照是企業(yè)或組織合法經(jīng)營(yíng)權(quán)的憑證。《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》的登記事項(xiàng)為：名稱、地址、負(fù)責(zé)人、資金數(shù)額、經(jīng)濟(jì)成分、經(jīng)營(yíng)范圍、經(jīng)營(yíng)方式、從業(yè)人數(shù)、經(jīng)營(yíng)期限等。
《商品房預(yù)售許可證》是市、縣人民 *** 房地產(chǎn)行政管理部門(mén)允許房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準(zhǔn)文件。其主管機(jī)關(guān)是市國(guó)土房管局，證書(shū)由市國(guó)土房管局統(tǒng)一印制、辦理登記審批和核發(fā)證書(shū)。房地產(chǎn)商在銷售商品房時(shí)，如該房屋已建成，還應(yīng)持有房屋所有權(quán)證書(shū)。購(gòu)房者如需調(diào)查房屋的建筑質(zhì)量，還可查驗(yàn)房地產(chǎn)商的《工程驗(yàn)收證》。

問(wèn)題三：在建工程抵押應(yīng)具備哪些法定條件 根據(jù)《擔(dān)保法》司法解釋、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》及其它法律法規(guī)的規(guī)定，在建工程抵押必須具備以下幾方面條件：
1、在建工程抵押貸款的用途為在建工程繼續(xù)建造所需資金。《物權(quán)法》出臺(tái)前信貸客戶不得用在建工程為他人的債務(wù)提供擔(dān)保，也不能為自己其它用途的債務(wù)進(jìn)行擔(dān)保，而只能為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款擔(dān)保。《物權(quán)法》實(shí)施后在建工程抵押可以為其他債權(quán)種類設(shè)定抵押，對(duì)在建工程抵押擔(dān)保的種類沒(méi)有限定。
2、在建工程占用范圍內(nèi)的土地，已經(jīng)交納全部土地出讓金，并取得國(guó)有土地使用權(quán)證。
3、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》明確規(guī)定，在建工程抵押合同應(yīng)載明土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證三證的編號(hào)，故在建工程抵押必須已經(jīng)取得土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證。同時(shí)，正在建造的在建工程抵押，還必須取得建設(shè)工程施工許可證。
4、投入工程的自有資金必須達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定工程施工進(jìn)度和工程竣工交付日期。
律　師　詢問(wèn)參照：tieba.baidu/p/4559493958

問(wèn)題四：在建工程抵押的法律依據(jù) 關(guān)于在建工程抵押的法律依據(jù)，《擔(dān)保法》未作明確規(guī)定。最高人民法院關(guān)于適用《擔(dān)保法》若干問(wèn)題的解釋第四十七條規(guī)定：“以依法獲準(zhǔn)尚未建造的或者正在建設(shè)中的房屋或者其它建筑物抵押的，當(dāng)事人辦理了抵押登記，人民法院可以認(rèn)定抵押有效”，該司法解釋確立了在建工程抵押的合法性。 根據(jù)民法物權(quán)原理，物權(quán)的成立與存在須以標(biāo)的物的存在為前提。抵押權(quán)作為物權(quán)的法定內(nèi)容之一，亦應(yīng)遵循這個(gè)規(guī)則。而在建工程在完工以前，雖然已具備物的一些特征，但尚不具備完整意義的物質(zhì)形態(tài)，顯然不是完整的物。所以，銀行在辦理在建工程抵押貸款時(shí)更應(yīng)規(guī)范操作程序，有效規(guī)避法律風(fēng)險(xiǎn)，確保信貸資產(chǎn)的安全。

問(wèn)題五：在建工程抵押權(quán)是如何取得的？ 在建工程抵押權(quán)的取得
筆者認(rèn)為，在建建筑物抵押合同的生效僅在當(dāng)事人之間產(chǎn)生拘束力，即在建建筑物建成后，一方有義務(wù)將建筑物現(xiàn)實(shí)的抵押給另一方，權(quán)利人并不能在建筑物建成后當(dāng)然取得抵押權(quán)，權(quán)利人仍應(yīng)履行必要的登記手續(xù)后才能成為抵押權(quán)人。因?yàn)樵诮üこ痰盅菏且晕磥?lái)建筑物抵押的一種約定，這好比未來(lái)不動(dòng)產(chǎn)的買(mǎi)賣(mài)，即買(mǎi)賣(mài)合同已生效，但需要在條件成就時(shí)交付，交付仍需進(jìn)行登記。
所以在建工程的抵押人欲取得現(xiàn)實(shí)抵押權(quán)，還需在工程建成后去房產(chǎn)登記機(jī)關(guān)辦理抵押登記，如果未進(jìn)行登記，在法律上還不能認(rèn)為其依據(jù)抵押合同當(dāng)然就取得建成建筑物的抵押權(quán)。而現(xiàn)在實(shí)務(wù)中做法也是這樣的，以在建工程抵押的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在抵押合同上作記載。抵押的房地產(chǎn)在抵押期間竣工的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在抵押人領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)后，重新辦理房地產(chǎn)抵押登記。

問(wèn)題六：房屋開(kāi)始銷售后，為什么有的是在建工程抵押？是什么意思？還能不能買(mǎi)？開(kāi)發(fā)商為什么有的賣(mài)有的去抵押？ 在建工程抵押：在建工程抵押，指抵押人為取得工矗繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。
這不影響房屋的正常銷售，是房地產(chǎn)商資金運(yùn)作的正常融資。
一般情況下抵押范圍的房產(chǎn)會(huì)要求在固定銀行進(jìn)行貸款，簽訂一份合同，解壓一套房屋，然后辦理貸款；

問(wèn)題七：在建工程抵押與房地產(chǎn)抵押的主要區(qū)別有哪些 根據(jù)法律規(guī)定在建工程是無(wú)法抵押登記的，房產(chǎn)可以辦理正常抵押手續(xù)。

問(wèn)題八：買(mǎi)的房子成了在建工程抵押的房子，怎樣辦。。 5分 不會(huì)的，已備案說(shuō)明你的這套房子已經(jīng)撤銷抵押，在房管局里面?zhèn)浒噶耍呀?jīng)走了法律程序，這樣已經(jīng)處于辦理房產(chǎn)證的情況了，只是看你們那邊的辦理證件速度怎么樣了。按法律規(guī)定應(yīng)該是簽合同180天之內(nèi)，不過(guò)一般都會(huì)晚點(diǎn)。至于房子交付使用的問(wèn)題就不是備案不備案決定的了，要看開(kāi)發(fā)商的工程進(jìn)度了，開(kāi)發(fā)商資金充足就可以按時(shí)交房，如果不夠的話可能就慢點(diǎn)了。不過(guò)看你這個(gè)房子可能會(huì)稍微晚點(diǎn)了，他做工程抵押說(shuō)明他的資金有點(diǎn)問(wèn)題，所以要做好交房稍微晚點(diǎn)的準(zhǔn)備。

問(wèn)題九：買(mǎi)了在建工程抵押的房子。 不會(huì)的，已備案說(shuō)明你的這套房子已經(jīng)撤銷抵押，在房管局里面?zhèn)浒噶耍呀?jīng)走了法律程序，這樣已經(jīng)處于辦理房產(chǎn)證的情況了，只是看你們那邊的辦理證件速度怎么樣了。按法律規(guī)定應(yīng)該是簽合同180天之內(nèi)，不過(guò)一般都會(huì)晚點(diǎn)。至于房子交付使用的問(wèn)題就不是備案不備案決定的了，要看開(kāi)發(fā)商的工程進(jìn)度了，開(kāi)發(fā)商資金充足就可以按時(shí)交房，如果不夠的話可能就慢點(diǎn)了。不過(guò)看你這個(gè)房子可能會(huì)稍微晚點(diǎn)了，他做工程抵押說(shuō)明他的資金有點(diǎn)問(wèn)題，所以要做好交房稍微晚點(diǎn)的準(zhǔn)備。

問(wèn)題十：如何辦理在建工程抵押登記 申請(qǐng)人（單位）需要提交如下材料 ：
1、國(guó)有土地使用權(quán)抵押登記申請(qǐng)書(shū)（原件）；
2、《國(guó)有土地使用證》（原件及復(fù)印件）；
3、建設(shè)工程規(guī)劃許可證（復(fù)印件）；
4、主合同和抵押合同（原件）；
5、土地或在建工程現(xiàn)狀估價(jià)報(bào)告或抵押權(quán)人認(rèn)同的土地價(jià)值證明（原件）；
6、地價(jià)款繳納憑證（首次抵押交原件）；
7、抵押雙方出具的抵押物未出售證明（原件）；
8、以部分在建工程抵押的須提交抵押部位示意圖或抵押物清單（原件）；
9.抵押人為股份制企業(yè)、有限責(zé)任公司的，需提交董事會(huì)同意抵押的證明（原件）；
10、以共有土地使用權(quán)抵押的，提交其他共有人同意抵押的證明（原件）；
11、抵押人為國(guó)有企業(yè)的，提交國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理部門(mén)的批準(zhǔn)文件（復(fù)印件）；
12、申請(qǐng)人身份證明（復(fù)印件）；
13、法人單位提交法定代表人身份證明書(shū)（原件）；
14、委托代理人申請(qǐng)辦理土地登記的，需應(yīng)當(dāng)提交授權(quán)委托書(shū)（原件）和代理人身份證明（復(fù)印件）；
15、以三方申請(qǐng)登記的需提交三方權(quán)利、義務(wù)的協(xié)議（原件）；
16、其他法律法規(guī)規(guī)定的相關(guān)材料。