隨著我國市場經(jīng)濟的快速發(fā)展和國家住房制度改革的穩(wěn)步推進，樓宇按揭在全國迅速擴展開來。但是，正因為是新生事物，樓宇按揭在實際操作中往往缺乏規(guī)范性指引和有效性制約，引發(fā)了不少法律問題，急需進行深入、系統(tǒng)的研究?！鎏摷侔唇抑忻袷缕墼p與詐騙犯罪的界限 由于樓宇按揭運作程序較為繁雜，且具有一定的專業(yè)性，虛假按揭客觀上就表現(xiàn)出一定的隱蔽性，行為人的主觀目的多為套取購房人或銀行的現(xiàn)金，具有典型的欺詐性和違法性，往往交織著詐騙犯罪于其中。但是，并非所有的虛假按揭行為都是詐騙犯罪。判定虛假按揭中的欺詐行為是否構(gòu)成詐騙犯罪，具體構(gòu)成何種詐騙罪，應(yīng)該堅持刑法主客觀相一致的原則，按照詐騙犯罪的構(gòu)成特征，進行具體考量： １．對利用設(shè)置虛假按揭，套取公民購房現(xiàn)金和銀行貸款并據(jù)為己有，主觀上不想返還的行為，應(yīng)該按照詐騙犯罪論處，依照刑法規(guī)定的具體罪名定罪量刑。 ２．對開發(fā)商因為開發(fā)資金短缺，利用虛假按揭套取銀行住房貸款，用于實際開發(fā)經(jīng)營，日后確實歸還銀行本息或打算歸還本息的行為，盡管其實施了虛構(gòu)事實、隱瞞真相，騙取銀行貸款的客觀行為，但是由于主觀上只有“非法占用”的故意，仍不能認(rèn)定為詐騙犯罪。就目前我國刑法的規(guī)定來看，尚沒有相應(yīng)的罪名可以規(guī)制此類欺詐行為，按照罪刑法定原則無法定罪，因此只能以民事欺詐來處理。 ３．對個人 購房人 虛報個人收入狀況，騙取銀行住房貸款的行為，也要具體分析，不能一概認(rèn)定為詐騙犯罪。筆者認(rèn)為，對虛報個人收入，騙得銀行住房貸款后，又將房產(chǎn)非法轉(zhuǎn)讓他人的，應(yīng)該構(gòu)成詐騙犯罪；但抵押物仍在銀行控制之下，其詐騙的對象轉(zhuǎn)為受轉(zhuǎn)讓人 也就是說，受讓人并不能取得房產(chǎn)的實際產(chǎn)權(quán) ，因此應(yīng)定合同詐騙罪，而非貸款詐騙罪。如果虛報個人收入，騙得銀行住房貸款并購置房產(chǎn)為自己所用，其行為仍然不符合詐騙犯罪的完整構(gòu)成特征，因為其按揭的房產(chǎn)抵押在銀行之手，只要其無法支付銀行按揭本息，銀行便可變賣抵押物，因此行為人無法通過虛假按揭達到擁有按揭抵押物的目的，而銀行貸款也只是支付于開發(fā)商，其也無法占有銀行住房貸款。目前，也只能作為民事欺詐來處理。 ■開發(fā)商利用虛假按揭騙取銀行貸款的行為定性 對于開發(fā)商虛假按揭騙取銀行貸款行為，如果情節(jié)嚴(yán)重已達到犯罪程度，則需進一步分析構(gòu)成何種具體罪名： １．開發(fā)商一般是公司企業(yè)性質(zhì)的實體，不管其為何種所有制性質(zhì)的企業(yè)，在法律上都表現(xiàn)為獨立的法人主體，在刑法意義上即為“單位”。那么，作為單位主體的開發(fā)商弄虛作假，設(shè)置虛假按揭騙取銀行貸款的行為是否構(gòu)成刑法第一百九十三條的“貸款詐騙罪”呢？從犯罪的客體、主觀方面及客觀方面來看，確實符合貸款詐騙罪的構(gòu)成特征，但是因為該罪的立法規(guī)定中未能涵蓋單位之主體，因此，不能定開發(fā)商貸款詐騙罪。否則，就有悖于罪刑法定的刑法原則。但是，作為單位的開發(fā)商為了非法占有銀行貸款，利用了虛假按揭的合同手段 無論是購房合同，還是借款合同，都是虛假合同 ，騙取銀行的信任，明顯符合刑法第二百二十四條規(guī)定的合同詐騙罪。因此，對于單位十分明顯地以非法占有為目的，利用簽訂、履行借款合同詐騙銀行或其他金融機構(gòu)貸款，符合合同詐騙罪構(gòu)成要件的，應(yīng)當(dāng)以合同詐騙罪定罪處罰。 但是，對為了實施詐騙犯罪而成立房地產(chǎn)開發(fā)公司，利用虛假樓宇按揭來騙取銀行的貸款，則不受上述單位不構(gòu)成貸款詐騙罪的限制，應(yīng)該作為個人犯罪以貸款詐騙罪追究行為人的刑事責(zé)任。 ２．一些犯罪分子，主觀上為了非法占有他人財物，偽造、冒用房地產(chǎn)開發(fā)商的資料，設(shè)置虛假按揭，既騙取銀行貸款，又騙取購房人首期付款，如何定性值得研究。有人認(rèn)為，犯罪行為人為了一個非法占有的目的，實施了一個犯罪行為，犯罪對象也是一個概括的對象，即他人財物，其主要是通過“以虛構(gòu)的單位或者冒用他人名義簽訂合同的”手段，騙取他人財物的，符合合同詐騙罪的構(gòu)成特征，只需以合同詐騙罪一罪定罪處罰即可。筆者認(rèn)為，行為人盡管只有“非法占有他人財物”這一相同的主觀故意，但明顯指向兩個不同的犯罪對象 一是購房人，一是銀行 ；其行為盡管是發(fā)生在虛假按揭同一過程中，但采用了購房和借款兩個不同的合同，兩個詐騙行為盡管有關(guān)聯(lián)性，但屬于獨立的兩個行為；且分別侵犯了兩種不同的客體，詐騙購房人首期購房款，侵犯了公私財物所有權(quán)和國家對經(jīng)濟合同的管理秩序。詐騙銀行貸款，侵犯的是國家對金融機構(gòu)的貸款管理制度和金融機構(gòu)對所貸資金的所有權(quán)。因此，行為人的行為分別滿足了合同詐騙罪和貸款詐騙罪兩個獨立的犯罪構(gòu)成要件，應(yīng)該分別定罪并予以數(shù)罪并罰。 ■虛假按揭中的共同犯罪問題 虛假按揭中的欺詐犯罪，單一主體往往難于完成，多表現(xiàn)為多個犯罪主體合力參與實施，勢必涉及共同犯罪問題。 １．一些犯罪分子，甚至是開發(fā)單位的負責(zé)人、員工為個人牟取非法利益，伙同作為單位的開發(fā)商，共同設(shè)置虛假按揭，套取銀行現(xiàn)金，就涉及個人與單位共同騙取銀行貸款的問題。因為單位不能構(gòu)成貸款詐騙罪，個人可以構(gòu)成貸款詐騙罪，這勢必給此類案件的定性帶來兩難選擇。筆者認(rèn)為，按揭銀行提供貸款的前提是開發(fā)商能夠提供按揭房產(chǎn)作為抵押，開發(fā)商在按揭業(yè)務(wù)的完成中起重要作用，因此，在共同犯罪中，作為單位的開發(fā)商的作用多處于主犯地位，而個人處于從屬或輔助地位，而開發(fā)商的行為又不能構(gòu)成貸款詐騙罪，因而只能定合同詐騙罪，犯罪的個人則作為合同詐騙罪的共犯論處。當(dāng)然，如果是犯罪分子伙同開發(fā)商內(nèi)部員工，假冒開發(fā)商單位的名義，進行按揭詐騙，就純屬自然人之間的共同犯罪，開發(fā)單位不構(gòu)成犯罪，犯罪行為人均構(gòu)成貸款詐騙罪的共犯。 ２．開發(fā)商利用單位內(nèi)部員工，以員工個人名義，設(shè)置虛假按揭，騙取銀行貸款，單位員工是否構(gòu)成共犯，也值得研究。筆者認(rèn)為，如果開發(fā)單位的內(nèi)部員工在不知情的情況下，即使開發(fā)單位構(gòu)成詐騙犯罪，因其不具備共同犯罪的故意，也不能認(rèn)定為單位犯罪之共犯。如果內(nèi)部員工主觀上知道開發(fā)單位利用其身份，設(shè)置虛假按揭騙取銀行貸款，則構(gòu)成詐騙犯罪的共犯。 ３．不法分子、開發(fā)商勾結(jié)銀行內(nèi)部工作人員，設(shè)置虛假按揭騙取銀行貸款的行為，顯然構(gòu)成共同犯罪。從不法分子、開發(fā)商的角度而言，其行為構(gòu)成貸款詐騙罪或者合同詐騙罪沒有疑問；銀行內(nèi)部工作人員盡管利用了職務(wù)之便，但主要是依托于開發(fā)商的虛假按揭行為來起作用，故為貸款詐騙罪或合同詐騙罪的共犯。

賣房人通過簽訂房屋買賣合同的形式收取他人購房款，事后又將房屋過戶給其他購房者，極容易構(gòu)成合同詐騙罪。《刑法》第224條的合同詐騙罪，是指以非法占有為目的，在簽訂、履行合同過程中，騙取對方當(dāng)事人財物，數(shù)額較大的行為。

法律分析：
房地產(chǎn)開發(fā)商一房二賣，在主觀上存在欺詐的故意，因此在具備法定情節(jié)的情況下可能構(gòu)成。合同是指以非法占有為目的，在簽訂、履行合同過程中采取各種虛構(gòu)事實的方法，騙取對方當(dāng)事人財物，數(shù)額較大的行為。在認(rèn)定房地產(chǎn)開發(fā)商的一房二賣是否構(gòu)成犯罪時，應(yīng)注意區(qū)分犯罪與民事欺詐行為。首先在主觀上，合同詐騙罪行為人的主要目的是利用合同形式騙取對方當(dāng)事人的財物，即房地產(chǎn)開發(fā)商是通過買受人履行合同、支付房款來獲取財物，但自己根本不打算履行交房義務(wù)，也就是說房地產(chǎn)開發(fā)商意圖無償占有買受人的財物。而在民事欺詐中，行為人只是為了獲取不正當(dāng)?shù)睦?，故意不履行其他合同，但其并不具有無償占有他人財物的意圖，即房地產(chǎn)開發(fā)商只是為了獲取更高的售房價格而故意一房二賣，但對于買受人已支付的購房款，其并不想非法占為已有。其次在具體行為上，結(jié)合主觀故意考慮，構(gòu)成合同詐騙罪的房地產(chǎn)開發(fā)商可能在簽訂合同時就沒有履約能力，如根本不可能建造房屋;也可能在簽訂合同時，采取各種欺詐手段，如虛構(gòu)單位、冒用他人名義、偽造票據(jù)等，企圖騙取買受人的財物占為已有;還可能在簽訂合同取得買受人的購房款后，又打算不履行交房義務(wù)，肆意揮霍所取得對方財物等。綜上，在構(gòu)成合同詐騙罪的一房二賣行為中，房地產(chǎn)開發(fā)商在實施欺詐時須受非法騙取對方財物目的的支配，即其只想無償占有對方財物，而無履行交房意圖，而買賣合同已進入履行階段，即買受人已經(jīng)支付房款。

法律依據(jù)：
《商品房銷售管理辦法》 第三十九條 房地產(chǎn)開發(fā)商存在一房二賣的情形時，應(yīng)處以警告、責(zé)令限期改正、并處2萬元以上3萬元以下罰款。