預告登記，即為保全一項以將來發生的不動產物權變動為目的的請求權的不動產登記。它將債權請求權予以登記，使其具有對抗第三人的效力，使妨害其不動產物權登記請求權所為的處分無效，以保障將來本登記的實現。
【法律分析】
預告登記指當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，而按照約定可以向登記機關申請預告登記。如在商品房預售中，購房者可以就尚未建成的住房進行預告登記，以制約開發商把已出售的住房再次出售或者進行抵押。根據相關法律的規定：當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。目前，雖然已有較為完備的商品房合同備案制度，但開發商“一房多賣”可能性依然存在。由于市場上在售的商品房大多數是期房，從合同備案完畢到最終交房，一般需要1到2年時間。在當前樓市調控嚴厲背景下，開發商資金鏈普遍緊張，生死存亡之際鋌而走險去搞“一房多賣”、以謀求更多資金的可能性增大。因此，推行商品房預告登記制度，對于防止“一房多賣”現象發生，保障購房者合法權益非常有必要。
【法律依據】
《中華人民共和國民法典》 第二百二十一條 當事人簽訂買賣房屋的協議或者簽訂其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起九十日內未申請登記的，預告登記失效。

預告登記并不等同于備案。
一、預告登記的概念及其作用
預告登記，根據《物權法》的相關規定，是指在當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議后，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。簡言之，預告登記是為了保護將來可能發生的物權變動請求權的實現，避免在物權變動前因一方當事人的違約行為或其他原因導致請求權無法實現。
預告登記的主要作用在于：首先，它為購房人提供了一種法律保障，確保其在與開發商簽訂購房合同后，即使房屋尚未建成或尚未辦理初始登記，也能通過預告登記來確保自己的權利不受侵害；其次，預告登記還能對抗第三人的侵害，如開發商在房屋建成后將房屋賣給他人，由于存在預告登記，該處分行為將不發生物權效力。
二、備案的概念及其作用
備案，通常是指在某項活動或事項實施前，按照規定向有關部門報送材料，以便主管部門掌握情況并進行監督。在不動產物權變動的語境下，備案可能是指將相關的不動產交易信息、權屬變動情況等報送至相關部門進行登記，以備查閱和監管。
備案的主要作用在于規范不動產交易行為，確保交易的合法性和安全性。通過備案，政府或相關部門可以及時了解不動產市場的動態，加強對市場的監管和調控，防止不法分子利用不動產交易進行違法活動。
三、預告登記與備案的區別
從上述概念和作用可以看出，預告登記與備案存在明顯的區別：
1.法律性質不同：預告登記是一種物權變動的請求權保障措施，具有物權性質；而備案則是一種行政管理手段，主要目的是規范和監管不動產交易行為。
2.法律效力不同：預告登記具有對抗第三人的效力，能確保物權變動請求權的實現；而備案則主要是內部管理的需要，不具有對外法律效力。
3.操作程序不同：預告登記需要當事人按照法律規定向登記機構申請；而備案則可能是按照相關規定向主管部門報送材料。
綜上所述：
預告登記與備案在不動產物權變動的過程中具有不同的法律性質、法律效力和操作程序，因此它們并不等同。購房人在購房過程中應了解兩者的區別，并根據實際情況選擇合適的保障措施。
法律依據：
《中華人民共和國物權法》
第二十條規定：
當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。

房屋預告登記指當事人約定買賣房屋或者轉讓其他不動產物權時，為了限制債務人處分該不動產，保障債權人將來取得物權而作的登記。
如在商品房預售中，購房者可以就尚未建成的住房進行預告登記，以制約開發商把已出售的住房再次出售或者進行抵押。
所謂預告登記，就是為保全關于不動產物權的請求權而將此權利進行的登記。
它將債權請求權予以登記，使其具有對抗第三人的效力，使妨害其不動產物權登記請求權所為的處分無效，以保障將來本登記的實現。
【法律依據】
《民法典》第二百二十一條，當事人簽訂買賣房屋的協議或者簽訂其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。
預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起九十日內未申請登記的，預告登記失效。

預告登記和不動產登記是兩種不同的法律行為。預告登記是指在不動產登記之前，對將來可能發生的不動產權利變動進行預先登記，以保障將來權利變動的實現。不動產登記則是對已經發生的不動產權利變動進行登記，以確認和公示不動產權利的歸屬和內容。預告登記具有臨時性和保障性，而不動產登記具有確定性和公示性。預告登記主要適用于預售商品房等交易，買方為了保障自己將來能夠取得不動產權利，可以申請預告登記。不動產登記則適用于所有不動產交易，賣方在交易完成后需要申請不動產登記，以確認買方的不動產權利。預告登記的效力較弱，不能直接產生不動產權利，而不動產登記的效力較強，可以直接產生不動產權利。預告登記的期限一般較短，超過期限后預告登記自動失效，而不動產登記的期限較長，一般為永久有效。預告登記和不動產登記都是不動產交易中的重要環節，但兩者的性質和效力有所不同，需要根據具體情況進行選擇。