隨著“提前還款潮”的蔓延，不出意外，近日已經(jīng)蔓延到該老師周邊了。
大多數(shù)人對(duì)于按揭的認(rèn)識(shí)只停留在“我貸了多少錢，需要還多少年”身上，對(duì)于其他的賬目估計(jì)就不太清楚了。

對(duì)于按揭這筆賬，今天筆者再跟大家簡(jiǎn)單盤一盤，免得大家到時(shí)候嚇一跳。

不多比比，直接上例子。
購(gòu)房者趙大寶為了娶媳婦，購(gòu)置新房向銀行貸了100萬，利率4.3%，貸款期限30年。
其中按揭形式有2種可以選擇，

等額本息：每月還款金額固定，其中前期還的利息偏多，本金偏少；

等額本金：每月還款金額逐漸遞減，其中前期本金偏多，利息偏少。

看這種解釋大伙兒應(yīng)該覺得比較抽象，那我們直接上賬單，等額本息方式如下圖

每月還款4948.71元，30年連本帶利共還款178.15萬元。

有人問怎么要還這么多利息，其實(shí)原因很簡(jiǎn)單，就是因?yàn)榍捌谶€款金額少，而這意味著更高的杠桿。

還款第15年是個(gè)利息與本金的分界線，還款期進(jìn)入第16年時(shí)，才是真正還本金的時(shí)候。

不出意外，前文提到的考研名師事件中的貸款人，應(yīng)該就是選擇的等額本息。

才還了6年，可不還的都是利息么！

所以很多朋友經(jīng)常問自己等額本金要不要提前還款，站在還款本金與利息的角度，只要你還款還不足15年，那么提前還款其實(shí)都是無可厚非的。

但提前還款的那一刻也要明白，之前還的利息可就都白給了。

下面，我們?cè)倏吹阮~本金賬單

首月還款6361.11元，最后一個(gè)月還款2787元，30年連本帶利164.68萬。

看到這，相信不少朋友覺得等額本金更劃算，因?yàn)樗鹊阮~本息約少還14萬元。
14萬可不是個(gè)小數(shù)目，去年都能上車貴州茅臺(tái)（6**519）了。

但咱也不能只看賊吃肉，不看賊挨打，從上面圖表可以清晰看到等額本金前期（6361元 pk本息4948.71元）還款壓力是比較高的。
所以前面我們也表示過，本息其實(shí)比本金更具備杠桿效應(yīng)。

本金前期還的多，杠桿逐步走低，所以總還款額低于本息也貌似容易理解。

同樣的問題，如果是采用等額本金的方式，該不該提前還款呢？

上面這個(gè)圖給出了答案，請(qǐng)隨便還，壓根不存在虧利息這么一說。

看到這，相信大家對(duì)于房貸按揭應(yīng)該就搞明白了。

但要不要提前換，其實(shí)還取決于大家自己對(duì)資金的利用能力，而非貸款有利息本身。

比如說，有人拿資金做實(shí)業(yè)可以做到平均年化10%以上的收益，有人拿資金去股市高拋低吸可以做到年化20%以上的收益，那又何必在乎4.3%左右的房貸利息支出呢！

房貸是普通人能撬動(dòng)的最便宜的資金杠桿，這話說的其實(shí)也沒毛病，畢竟現(xiàn)階段利率低于4.3%的貸款也不多。經(jīng)營(yíng)貸算一個(gè)，但也只是特殊時(shí)期的特殊產(chǎn)物。

打開自己的微信支付寶，真實(shí)利率是房貸利率3倍也毫不夸張。

既然說到利率了，那么自然逃不開的就是房貸利率。

2023年1月20日，央行公布了最新5年期lpr，依舊4.3%按兵不動(dòng)。

而這也算是符合筆者的判斷，在利率動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制下，作為基準(zhǔn)利率的LPR在當(dāng)下階段已失去調(diào)正的意義。

因城施策，利率也不再一盤棋，哪個(gè)城市快撐不住自己往下調(diào)一下就好。
既精準(zhǔn)，又不妨礙其他城市的政策秩序，這就是當(dāng)前利率的基本盤。

截至近日，在全國(guó)103個(gè)重點(diǎn)城市中，有23個(gè)城市正在享受利率下調(diào)的精準(zhǔn)滴灌，爽歪歪。

所以，勸那些還在期盼利率下調(diào)的朋友們，還是接受現(xiàn)實(shí)吧。