民間借貸糾紛中，往往查清事實，是需要很多查證的，也具有很高的難度。有時明明關(guān)系很好的人們之間，就因為借貸而產(chǎn)生了矛盾。所以盡管是民間借貸，在借款的時候，雙方都應(yīng)該注意，約定好借款金額，用途，還款時間，利息等重要事項，以免未來發(fā)生不必要的麻煩。下文將為你具體介紹民間解答司法解釋第24條和以房抵債裁判規(guī)則如何銜接的問題。一、民間借貸司法解釋第24條規(guī)定《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》(以下簡稱“《民間借貸規(guī)定》”)于2015年9月1日施行，第24條規(guī)定：“當(dāng)事人以簽訂買賣合同作為民間借貸合同的擔(dān)保，借款到期后借款人不能還款，出借人請求履行買賣合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)按照民間借貸法律關(guān)系審理，并向當(dāng)事人釋明變更訴訟請求。當(dāng)事人拒絕變更的，人民法院裁定駁回起訴。按照民間借貸法律關(guān)系審理作出的判決生效后，借款人不履行生效判決確定的金錢債務(wù)，出借人可以申請拍賣買賣合同標(biāo)的物，以償還債務(wù)。就拍賣所得的價款與應(yīng)償還借款本息之間的差額，借款人或者出借人有權(quán)主張返還或補(bǔ)償。”本條是對常見的以買賣合同作為借款合同的債權(quán)擔(dān)保的糾紛審理的規(guī)定，以買賣合同作為借款合同的債權(quán)擔(dān)保即是在民間借貸中，當(dāng)事人為了規(guī)避物權(quán)法對流押的禁止性規(guī)定，采取變通做法，通過另行訂立一份買賣合同擔(dān)保借款合同的履行，即約定如果到期償還借款，則雙方履行買賣合同，借款頂?shù)仲I賣合同項下的購買款項。1、以買賣合同作為借款合同的債權(quán)擔(dān)保的，如何認(rèn)定買賣合同效力，《民間借貸規(guī)定》出臺前存在有效和無效之爭。一度作為借款合同擔(dān)保合同的買賣合同的效力該認(rèn)定有效還是無效存在爭議，最高人民法院的2011年和2013年兩個再審案件的觀點截然相反。(一)有效說最高法(2011)民提字第344號判決(朱俊芳與山西嘉和泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房買賣合同糾紛案)，該案一審二審判決商品房買賣合同有效，山西高院再審改判無效，最高法院撤銷再審判決，最終認(rèn)定商品房買賣合同有效，最高法院判決認(rèn)為：本案的商品房買賣和民間借貸兩份協(xié)議，并立又有聯(lián)系，即以簽訂商品方買賣合同的方式為之后的借款協(xié)議提供擔(dān)保，同時，借款協(xié)議為商品房買賣合同履行附設(shè)了解除條件，即借款到期借款人不能償還借款的，履行商品房買賣合同。但是，兩份協(xié)議沒有約定，借款到期不能償還，朱俊芳直接通過前述的約定取得“抵押物”所有權(quán)，而必須通過履行商品房買賣合同實現(xiàn);這兩份協(xié)議并不違反法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。故兩份合同均應(yīng)有效。(二)無效說最高法(2013)民提字第135號判決(廣西嘉美房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司與楊偉鵬商品房買賣合同糾紛案)，該案一審和二審認(rèn)為買賣合同有效，最高法院再審認(rèn)為無效，最高法院判決認(rèn)為：雙方當(dāng)事人均未向法院提交書面的借款合同，故對于雙方當(dāng)事人之間有關(guān)借款期限的約定，并無充分證據(jù)加以證明。既然案涉《商品房買賣合同》是作為340萬元債權(quán)的擔(dān)保而存在，那么，作為債權(quán)人的楊偉鵬實現(xiàn)債權(quán)的方式應(yīng)當(dāng)是在債務(wù)履行期限屆滿后，向債務(wù)人嘉美公司主張債權(quán)，如果沒有明確的履行期限，則債權(quán)人可以隨時請求債務(wù)人履行，但應(yīng)當(dāng)為其留出必要的準(zhǔn)備期限。在嘉美公司拒不還債或者無力還債的情況下，楊偉鵬才能以適當(dāng)?shù)姆绞骄汀渡唐贩抠I賣合同》項下的商鋪主張權(quán)利，以擔(dān)保其債權(quán)的實現(xiàn)。楊偉鵬請求直接取得案涉商鋪所有權(quán)的主張違反《中華人民共和國物權(quán)法》關(guān)于禁止流質(zhì)的規(guī)定，本院不予支持。2、《民間借貸規(guī)定》出臺前，最高院通過征求意見稿和公報案例認(rèn)同有效說并指導(dǎo)全國審判。2013年《民間借貸規(guī)定》(征求意見稿)第25條【民間借貸與買賣合同混同的處理】規(guī)定：“借款人為借款而與貸款人簽訂買賣合同，借款到期后借款人不能償還貸款，貸款人要求以借款本息抵頂買賣合同價款的，人民法院應(yīng)當(dāng)將民間借貸合同和買賣合同合并審理。買賣合同約定的價款明顯高于或者明顯低于合同履行時的市場價格，當(dāng)事人主張以市場價格履行合同的，人民法院應(yīng)予支持。就履行的買賣合同價款與應(yīng)償還借款本息之間的差額，當(dāng)事人主張償還或者補(bǔ)償?shù)模嗣穹ㄔ簯?yīng)予支持。”可以看出征求意見稿遵循了2011年朱俊芳案的審理思路。據(jù)了解，為了在司法解釋公布實施前以指導(dǎo)案例的方式指導(dǎo)全國法院審判，最高法院在2014年12期將朱俊芳案作為人民法院公報案例。3、《民間借貸規(guī)定》回避了買賣合同的效力問題，規(guī)定出借人僅能依據(jù)借款合同主張權(quán)利，出借人僅能申請拍賣標(biāo)的物。風(fēng)云突變，最終公布的《民間借貸規(guī)定》沒有延續(xù)朱俊芳案件和征求意見稿的思路。第24條規(guī)定通俗的解釋是，出借人應(yīng)當(dāng)按照民間借貸法律關(guān)系提訴訟請求，否則人民法院裁定駁回起訴。民間借貸判決生效后，借款人有權(quán)申請拍賣買賣合同標(biāo)的物，以償還債務(wù)。拍賣所得的價款多還少補(bǔ)。出借人不能要求按照買賣合同對標(biāo)的物主張債權(quán)請求權(quán)，只能將標(biāo)的物作為出借人的概況性財產(chǎn)，通過拍賣程序，就獲得的變價款項受償。4、在沒有第三人對買賣合同標(biāo)的物申請作為借款人財產(chǎn)執(zhí)行的情形下，適用新規(guī)定實際效果上沒有重大變化。鑒于以買賣合同方式擔(dān)保借款主要是以不動產(chǎn)作為標(biāo)的的，我們以下僅以不動產(chǎn)作為標(biāo)的來論述。在目前房地產(chǎn)市場平穩(wěn)及未來房價不會暴漲的情況下，出借人通過履行買賣合同而獲得不動產(chǎn)的所有權(quán)，與出借人通過拍賣處置不動產(chǎn)獲得變價款項，兩者在金錢權(quán)益上沒有太大差別，特別是征求意見稿中，規(guī)定買賣合同約定的價款明顯高于或者明顯低于合同履行時的市場價格，當(dāng)事人主張以市場價格履行合同的，人民法院應(yīng)予支持，當(dāng)事人也有價格調(diào)整權(quán)。也就是說即便是出借人有權(quán)主張履行買賣合同，法院也需要審查約定價格明顯低于實際履行時實際價格，以防止出借人利用優(yōu)勢地位獲益。5、以買賣合同作為借款合同債權(quán)擔(dān)保的，符合法定情形下，出借人仍能憑借買賣合同獲得不動產(chǎn)受讓人物權(quán)期待權(quán)，享有對抗申請執(zhí)行金錢債權(quán)的第三人的權(quán)益。二、案例分析《民間借貸規(guī)定》第24條并未就買賣合同的效力作出說明，沒有表述和明確“買賣合同無效”，那么出借人是否還能夠依據(jù)買賣合同享有特定情況下不動產(chǎn)受讓人物權(quán)期待權(quán)，排除第三人針對借款人與出借人之間買賣合同標(biāo)的不動產(chǎn)的執(zhí)行?舉例來說，張三是出借人，向借款人李四借款100萬元，同時雙方簽訂房屋買賣合同，以李四所有的房屋作為債權(quán)擔(dān)保(假定房屋變現(xiàn)價值與借款本息相當(dāng))，約定若借款到期后，李四不能還款的，借款本息自動抵頂購房款，李四應(yīng)當(dāng)將房屋過戶給張三。合同簽訂后，李四已經(jīng)將房屋交張三占有。借款到期后，李四未償還借款也不配合辦理過戶登記，且之后第三人王五因金錢債權(quán)以李四為被執(zhí)行人申請執(zhí)行，要求執(zhí)行該套仍登記在李四名下的房產(chǎn)。此時，張三和王五針對該房屋的變現(xiàn)價款的權(quán)利是否有優(yōu)先劣后之分?依據(jù)《民間借貸規(guī)定》24條，張三不能依據(jù)買賣合同要求履行買賣合同，但該條并沒有說張三與李四之間的買賣合同無效，那么依據(jù)《最高人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》(以下簡稱“《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》”)第28條，那么張三是不是因符合在查封前簽訂書面買賣合同、在查封前合法占有不動產(chǎn)、已支付全部價款(價款在查封前根據(jù)買賣合同已經(jīng)自動抵頂)、非因買賣人自身原因為辦理過戶登記(買賣合同還未界履行期)這四個要件，可以排除第三人王五對房屋的執(zhí)行?《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第28條規(guī)定“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：(一)在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn);(三)已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行;(四)非因買受人自身原因未辦理過戶登記。”筆者的看法是，可以排除，達(dá)到張三對李四房屋的變現(xiàn)價款享有優(yōu)先權(quán)的效果，且進(jìn)一步來說，如果張三是符合《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第29條的消費者買受人，按照該條的規(guī)定享有更高的權(quán)利保障。如果張三沒有占有房屋，但是辦理了受讓物權(quán)預(yù)告登記，依據(jù)《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第30條，也可以排除王五的執(zhí)行。綜上所述，關(guān)于民間借貸的司法解釋第二十四條，在符合相應(yīng)要件的基礎(chǔ)上，出借人對于該房屋是享有優(yōu)先權(quán)的，出借人與買受人簽署的房屋買賣合同的效力并不當(dāng)然的被否定。如果出借人已經(jīng)和買受人頂了書面的具有效力的房屋買賣合同，并且已經(jīng)合法的在事實上占有了該房屋，并且在房屋查封前借款已經(jīng)抵頂購房款或者已經(jīng)支付了全部房款，在主觀上也沒有過錯。

一、充分認(rèn)識《規(guī)定》出臺的意義《規(guī)定》是在黨的十八大提出依法治國、深化金融體制改革、支持實體經(jīng)濟(jì)特別是中小微企業(yè)的發(fā)展等各項重大戰(zhàn)略決策的背景下，最高人民法院依據(jù)我國現(xiàn)行相關(guān)法律規(guī)定，總結(jié)長期以來審判實踐經(jīng)驗制定的一部重要司法解釋。《規(guī)定》為全國各級人民法院正確及時審理民間借貸糾紛案件提供了具有可操作性的司法裁判依據(jù)，將為維護(hù)經(jīng)濟(jì)社會和諧穩(wěn)定發(fā)展發(fā)揮極其重要的作用。各級人民法院要從為實現(xiàn)依法治國方略，維護(hù)和促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的大局出發(fā)，正確把握和理解適用《規(guī)定》的精神實質(zhì)和基本內(nèi)容。二、及時組織學(xué)習(xí)培訓(xùn)《規(guī)定》從2015年8月6日公布到2015年9月1日起施行，相隔時間短，任務(wù)急，為使各級人民法院的審判人員盡快準(zhǔn)確理解掌握司法解釋的內(nèi)涵，在案件審理中正確適用司法解釋，各級人民法院要在妥善處理好工學(xué)關(guān)系的前提下，優(yōu)先保障、盡快及時地通過多種形式組織學(xué)習(xí)培訓(xùn)，做好宣傳工作。三、適用《規(guī)定》過程中應(yīng)當(dāng)注意的問題鑒于我國當(dāng)前民間借貸尚未有專門的法律和法規(guī)，《規(guī)定》也不是針對現(xiàn)行某個專門法律、法規(guī)所作的解釋，而是在民間借貸相關(guān)法律、法規(guī)的基礎(chǔ)上，就審理民間借貸案件如何適用法律制定的專門性規(guī)定，在《規(guī)定》正式實施時，要注意把握以下幾點：（一）人民法院確認(rèn)民間借貸合同效力時，應(yīng)當(dāng)按照《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（一）》第三條規(guī)定的精神，對本《規(guī)定》施行以前成立的民間借貸合同，適用當(dāng)時的司法解釋民間借貸合同無效而適用本《規(guī)定》有效的，適用本《規(guī)定》；（二）本《規(guī)定》施行后新受理的一審案件，適用本《規(guī)定》；（三）本《規(guī)定》施行后，尚未審結(jié)的一審、二審、再審案件，適用《規(guī)定》施行前的司法解釋進(jìn)行審理，不適用本《規(guī)定》；（四）本《規(guī)定》施行前已經(jīng)審結(jié)的案件，不得適用本《規(guī)定》進(jìn)行再審。從上述內(nèi)容可以知道民間借貸司法解釋適用的意義是什么，國家政策也在不斷的變化和改革，但是主要方向還是在深化金融體制改革、支持實體經(jīng)濟(jì)，對很多中小型企業(yè)給與大力的支持，保證中小企業(yè)的發(fā)展，對借貸的規(guī)定就是在保證中小型企業(yè)再融資過程中能夠順利完成。

一、民間借貸流程是怎樣的？

民間借貸開庭流程1、宣布開庭。

2、核對當(dāng)事人身份原陳述自己的姓名、性別、出生年月日、籍貫、職業(yè)、住所地(是訴訟代表人的陳述姓名、職業(yè)、住所地;是法定代表人的陳述姓名)。委托代理人向法庭陳述自己的身份及代理權(quán)限。被告(或被上訴人)、第三人(或原審第三人、原審原告、原審被告)及委托代理人向法庭陳述自己的身份。3、審判長詢問當(dāng)事人異議。4、宣布合議庭組成人員及書記員名單5、告知當(dāng)事人訴訟權(quán)利和義務(wù)，詢問當(dāng)事人是否申請合議庭組成人員及書記員、人)回避。

二、民間借貸的流程是怎樣的

民間借貸，其實指的就是在自然人、法人以及某些組織與組織之間，或者是相互之間，而不是經(jīng)過了金融監(jiān)管部門批準(zhǔn)過后才設(shè)立的，從事貸款方面業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)，以及其分支機(jī)構(gòu)自己進(jìn)行了資金融通的一類行為。民間借貸的流程一般如下：一是進(jìn)行借貸的雙方都需要滿足一定的條件，并且要能夠提供進(jìn)行民間借貸所需要的證件，最基本的就是個人的身份證明，如果進(jìn)行借貸的人有約定好的擔(dān)保人的話，也需要一并提供擔(dān)保人的身份證明。二是雙方需要自己協(xié)商好關(guān)于借貸的本金和其利率，如果說借貸雙方共同協(xié)商好的年利率沒有超過百分之二十四的話，借出資金的人可以請求借款人按照彼此約定好的利率支付相應(yīng)的利息，而且人民也應(yīng)該給予其行為以支持，但是如果借貸雙方彼此約定好的年利率已經(jīng)超過了百分之三十六的話，那么超過的部分所約定好的利息是沒有效的。三是關(guān)于擔(dān)保的手續(xù)，對于借貸雙方在發(fā)生借貸行為的時候，如果借款人需要借的資金數(shù)額比較大，或者是存在了一定風(fēng)險的話，那么借款者需要履行自己的擔(dān)保和抵押手續(xù)，并且需要向出資方提供具有經(jīng)濟(jì)實力的其他第三方作為擔(dān)保，或者是將自己的動產(chǎn)或不動產(chǎn)等作為抵押物，并且簽訂合理的借貸協(xié)議。四是在訂立協(xié)議的時候，不要因為對方是自己的好朋友或者是親戚，就羞于簽訂字據(jù)，許多民間借貸皆是因為無書面證據(jù)而產(chǎn)生，到時候可能有出借方會敗訴。所以在借貸資金的時候，雙方一定要簽訂書面協(xié)議，并且在上面寫清楚借貸的種類、期限、用途以及還款方式等等，并且需要雙方簽字畫押，各自保留一份。在民間借貸活動中，一定要合法，因為只有合法的借貸才能最終受到法律的保護(hù)。

三、欠款流程和費用2021？

借款立案要準(zhǔn)備的材料要符合《最高人民關(guān)于人民登立案若干問題的規(guī)定》、以及《民事訴訟法》的相關(guān)規(guī)定：

民間借貸的債權(quán)人在通過協(xié)商等途徑無法實現(xiàn)債權(quán)的情況下，可以直接向提起民事訴訟，通過民事訴訟程序，保障自己的債權(quán)順利實現(xiàn)。

應(yīng)注意如下問題：1、書寫民事狀，并按照對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本;由于客觀原因確實不能書寫的，也可以口頭。人民審查當(dāng)事人提交的民事狀的內(nèi)容如下：1、原告的身份信息;2、被告的身份信息;3、訴訟請求和所依據(jù)的事實與理由，證據(jù)和證據(jù)來源，證人姓名和住所。民間借貸案件中，出借人提出的訴訟請求是其提訟所達(dá)到的借款本金以及相應(yīng)的利息。原告立案時需證明民事法律關(guān)系存在。

2、要注意訴訟時效期間;3、準(zhǔn)備相關(guān)的證據(jù)，并提交原件，無法獲取的證據(jù)，依法申請調(diào)取;4、繳納一定數(shù)額的訴訟費。

法律依據(jù)：

《中華人民共和國民事訴訟法》第一百二十條

應(yīng)當(dāng)向人民遞交狀，并按照被告人數(shù)提出副本。

書寫狀確有困難的，可以口頭，由人民記入筆錄，并告知對方當(dāng)事人。

《中華人民共和國民事訴訟法》第一百二十一條

狀應(yīng)當(dāng)記明下列事項：

(一)原告的姓名、性別、年齡、民族、職業(yè)、工作單位、住所、聯(lián)系方式，法人或者其他組織的名稱、住所和法定代表人或者主要負(fù)責(zé)人的姓名、職務(wù)、聯(lián)系方式;

(二)被告的姓名、性別、工作單位、住所等信息，法人或者其他組織的名稱、住所等信息;

(三)訴訟請求和所根據(jù)的事實與理由;

(四)證據(jù)和證據(jù)來源，證人姓名和住所。

四、民間借貸流程是怎樣的?

資金借貸業(yè)務(wù)辦理流程
1、借款人到青島盛鴻基申請借款
2、青島盛鴻基嚴(yán)格審核借貸所需的全部資料。
3、符合條件時，雙方簽定委托協(xié)議并交納協(xié)議定金。
4、簽定協(xié)議后，公司從公司儲備的放款戶資源中進(jìn)行資金對接，與放款戶一同去看房、評估、（放款戶委托公司辦理看房和評估的由公司代看和評估）確定額度、利率、簽訂抵押、擔(dān)保《借款協(xié)議》。
5、辦理相關(guān)抵押登記手續(xù)。
6、他項權(quán)證與資金的交接，同時交納相關(guān)費用。
7、《借款協(xié)議》到期后，有青島盛鴻基監(jiān)督資金收回。