在簽訂定金合同時(shí)，購(gòu)房者一個(gè)不小心可能就會(huì)卷入定金糾紛，因此學(xué)會(huì)如何處理定金糾紛很重要。在發(fā)生定金合同糾紛時(shí)，首先要確認(rèn)協(xié)議的效力，如果合同無(wú)效，那么購(gòu)房者可以要求售房者全數(shù)返還其所支付的定金，所以要確定好協(xié)議的效力。比如沒(méi)有經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)買(mǎi)資格的人購(gòu)買(mǎi)未滿(mǎn)五年的經(jīng)濟(jì)適用房，這樣的協(xié)議就屬于無(wú)效協(xié)議，一旦發(fā)生糾紛，售房者就需要返還定金。同時(shí)，要確認(rèn)協(xié)議的內(nèi)容，確認(rèn)在協(xié)議之中有無(wú)有欺詐、重大誤解等情況，如果有，可以在簽訂協(xié)議之日起一年之內(nèi)請(qǐng)求法院撤銷(xiāo)，在協(xié)議撤銷(xiāo)后，定金應(yīng)該全部返還。比如，如果售房者隱瞞房屋有重大安全隱患的情況，就屬于欺詐。另外，還要確認(rèn)違約責(zé)任人，在協(xié)議合法有效的情況下，就要確定誰(shuí)是違約方，誰(shuí)是守約方，給付定金的一方如果違約無(wú)權(quán)要回定金，收受定金的一方如果違約，應(yīng)該雙倍返還定金。除此之外，還應(yīng)當(dāng)確認(rèn)買(mǎi)賣(mài)合同是否成立，在簽訂正式房屋買(mǎi)賣(mài)合同之前，如果因?yàn)橘I(mǎi)賣(mài)雙方關(guān)于買(mǎi)賣(mài)合同的具體條款沒(méi)有達(dá)到一致而導(dǎo)致買(mǎi)賣(mài)合同沒(méi)有成立，各不承擔(dān)違約責(zé)任，定金應(yīng)該全部返還。在沒(méi)有和售房者全部協(xié)商一致的情況下，也不要給付定金，如果支付，那么建議直接給付給售房者，不要交給中介轉(zhuǎn)交，因?yàn)闇p少環(huán)節(jié)也就意味著減少糾紛。為了避免發(fā)生糾紛，任何承諾好都要落實(shí)成書(shū)面的東西。要知道，如果發(fā)生糾紛，錄音、證人證言都是可以作為證據(jù)的。在簽訂定金合同時(shí)需要注意定金條款并不具有強(qiáng)制性，因此購(gòu)房者可以依法自主決定是否訂立定金條款，交易雙方也應(yīng)當(dāng)在定金條款中注明不履行合同的具體情況，另外，需要注意，雖然已訂立了定金條款，但只有在交付了定金后，合同才會(huì)生效，同時(shí)要分清定金和訂金的區(qū)別，不要錯(cuò)把訂金當(dāng)定金，由于有的售房者會(huì)在定金條款中設(shè)下陷阱，故意讓其違約，所以要仔細(xì)閱讀定金條款。

一房二賣(mài)指出賣(mài)人先后或同時(shí)以?xún)蓚€(gè)買(mǎi)賣(mài)合同，將同一特定的房屋出賣(mài)給兩個(gè)不同的買(mǎi)受人。此時(shí)由于標(biāo)的物的特定性，必然導(dǎo)致糾紛。那么我們要如何處理一房二賣(mài)的糾紛?一、如何處理一房二賣(mài)的糾紛對(duì)一房二賣(mài)糾紛，應(yīng)分別不同情況予做不同的處理：1、在一房二賣(mài)中，出賣(mài)人先后與兩個(gè)不同的買(mǎi)受人訂立合同后，對(duì)后買(mǎi)受人履行了合同義務(wù)，辦理了房產(chǎn)過(guò)戶(hù)登記手續(xù)的情形。在該情形下，兩個(gè)房屋買(mǎi)賣(mài)合同均屬有效。但因成立在后的合同已經(jīng)履行完畢，該合同中的買(mǎi)受人已實(shí)際取得房屋所有權(quán)。此時(shí)，前后兩個(gè)買(mǎi)受人享有的請(qǐng)求權(quán)性質(zhì)是不同的。后買(mǎi)受人因其債權(quán)已得到滿(mǎn)足，已經(jīng)是該房屋的所有權(quán)人，故其享有的是基于對(duì)該房屋所有權(quán)上產(chǎn)生的物權(quán)請(qǐng)求權(quán)。前買(mǎi)受人享有的是基于房屋買(mǎi)賣(mài)合同產(chǎn)生的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，該債權(quán)請(qǐng)求權(quán)系一種對(duì)出賣(mài)人的請(qǐng)求給付，尤其是受領(lǐng)其給付的權(quán)利，對(duì)買(mǎi)賣(mài)標(biāo)的物本身無(wú)直接支配及排他的效力。即使其已占有買(mǎi)賣(mài)標(biāo)的物，因該房屋所有權(quán)已經(jīng)登記移轉(zhuǎn)于后買(mǎi)受人，故其對(duì)該房屋的占有即喪失法律上的基礎(chǔ)，構(gòu)成無(wú)權(quán)占有，應(yīng)負(fù)返還房屋的義務(wù)。2、在一房二賣(mài)中，出賣(mài)人將房屋售與前買(mǎi)受人并辦理了產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記之后，又與后買(mǎi)受人成立就同一房屋為標(biāo)的物的買(mǎi)賣(mài)合同。此時(shí)，由于房屋產(chǎn)權(quán)已經(jīng)過(guò)戶(hù)，出賣(mài)人已非房屋所有權(quán)人，出賣(mài)人系出賣(mài)他人之物。《合同法》規(guī)定：“出賣(mài)的標(biāo)的物，應(yīng)當(dāng)屬于出賣(mài)人所有或者出賣(mài)人有權(quán)處分。”不屬于出賣(mài)人所有且出賣(mài)人無(wú)處分權(quán)的物，不構(gòu)成買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物。換言之，《合同法》不承認(rèn)出賣(mài)他人之物的合同的效力。違反《合同法》規(guī)定，即屬于無(wú)權(quán)處分行為。3、在一房二賣(mài)中，二次買(mǎi)賣(mài)均未完成過(guò)戶(hù)登記的處理。實(shí)踐中，應(yīng)當(dāng)區(qū)別不同情況予以合理的處理：(1)出賣(mài)人已將產(chǎn)權(quán)證書(shū)移轉(zhuǎn)占有與買(mǎi)受人或有關(guān)單位的主要指以下幾種情形：產(chǎn)權(quán)證書(shū)交由買(mǎi)受人保管的;產(chǎn)權(quán)證書(shū)交由中介公司就特定合同委托其辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)的;已經(jīng)在登記機(jī)關(guān)辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)的。此時(shí)，可認(rèn)為出賣(mài)人已經(jīng)選擇了其欲履行的合同，該合同的履行就此優(yōu)先于另一合同。(2)二次買(mǎi)賣(mài)行為均不存在登記的意思表示情形下，應(yīng)當(dāng)審查買(mǎi)受人行使請(qǐng)求權(quán)時(shí)間上的先后房屋買(mǎi)賣(mài)合同買(mǎi)受人的權(quán)利之一，也是履行的重要內(nèi)容，就是行使房屋所有權(quán)過(guò)戶(hù)登記請(qǐng)求權(quán)。因?yàn)榫唾I(mǎi)受人而言，其目的是欲取得房屋所有權(quán)，而取得合同標(biāo)得物所有權(quán)的惟一途徑為移轉(zhuǎn)登記的完成。在兩個(gè)債權(quán)的實(shí)現(xiàn)構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系的前提下，誰(shuí)先取得登記申請(qǐng)權(quán)，誰(shuí)就有優(yōu)先的效果。4、在一房二賣(mài)中，后買(mǎi)受人明知出賣(mài)人已與前買(mǎi)受人就特定房屋訂立買(mǎi)賣(mài)合同，仍與出賣(mài)人就該房屋訂立買(mǎi)賣(mài)合同的處理。值得討論的是，后買(mǎi)受人明知出賣(mài)人已與前買(mǎi)受人就特定房屋訂立買(mǎi)賣(mài)合同，但仍與出賣(mài)人就該房屋訂立買(mǎi)賣(mài)合同的情況，是否屬《民法通則》規(guī)定的“惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益的民事行為無(wú)效”的情形。因?yàn)橐坏┱J(rèn)定該種行為屬于惡意串通，則依據(jù)《合同法》第五十二條第二項(xiàng)的規(guī)定，合同無(wú)效。二、一房二賣(mài)的糾紛該怎么解決最高人民法院《商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛解釋》基于對(duì)開(kāi)發(fā)商缺乏誠(chéng)信行為的規(guī)制角度，創(chuàng)制了新的物權(quán)變動(dòng)規(guī)則。因此，關(guān)于商品房買(mǎi)賣(mài)中的一房二賣(mài)糾紛的處理，在法律適用上，應(yīng)首先適用最高人民法院《商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛解釋》，該解釋未盡之處，方可依一般原則進(jìn)行處理。1、商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人又將該房屋出賣(mài)給第三人，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋的買(mǎi)受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。2、買(mǎi)受人以出賣(mài)人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致其無(wú)法取得房屋為由，請(qǐng)求確認(rèn)出賣(mài)人與第三人訂立的商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的，應(yīng)予支持。3、在一房二賣(mài)中，預(yù)售合同登記的，具有對(duì)抗其他買(mǎi)受人的效力。

在交了定金并簽訂了購(gòu)房意向書(shū)的情況下，對(duì)方還違約的，此時(shí)可以要求對(duì)方方退還定金，甚至還可要求對(duì)方退還雙倍定金。

如果對(duì)方不愿意返還定金或者雙倍定金的，購(gòu)房房可以根據(jù)購(gòu)房意向書(shū)的約定向相關(guān)仲裁機(jī)構(gòu)提出仲裁或向相關(guān)法院提出訴訟，以達(dá)到解決糾紛的目的。

另外，作為購(gòu)房意向書(shū)來(lái)說(shuō)，其性質(zhì)只是雙方就是否購(gòu)買(mǎi)這個(gè)房屋達(dá)成一種意向性的協(xié)議，對(duì)房屋的一些具體問(wèn)題都沒(méi)有包括進(jìn)去，需要雙方簽署正式的買(mǎi)賣(mài)合同，才能在法律上正式確定一個(gè)房屋的買(mǎi)賣(mài)關(guān)系的成立。另外，購(gòu)房認(rèn)定書(shū)的性質(zhì)也是如此。但是，在定金糾紛中，購(gòu)房意向書(shū)也可以作為證據(jù)，向法院提交。

買(mǎi)房交定金注意事項(xiàng)

（1）定金條款并不具有強(qiáng)制性，它僅是指導(dǎo)性的，消費(fèi)者可以依法自主決定是否訂立定金條款。

（2）應(yīng)當(dāng)在定金條款中注明不履行合同的具體情況。

（3）雖然已訂立了定金條款，但只有消費(fèi)者在交付了定金后，合同才生效。

（4）要分清定金和預(yù)付款的區(qū)別，預(yù)付款就是預(yù)先支付，但預(yù)付款，不能適用定金的罰則。

（5）謹(jǐn)防有的開(kāi)發(fā)商利用購(gòu)房者缺乏相應(yīng)的購(gòu)房知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，在某些條款內(nèi)容上設(shè)下陷阱，故意讓消費(fèi)者違約。

（6）定金和訂金在法律上性質(zhì)是不同的。依據(jù)擔(dān)保法的規(guī)定，當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。

給付定金的一方不履行約定債務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。訂金則屬于預(yù)先支付的一部分價(jià)款，不具備擔(dān)保的性質(zhì)，如果收取訂金的一方不能履行約定，則交付訂金的一方只可要求返還訂金而不能要求雙倍返還。

如何處理定金糾紛 最高人民 法院 《關(guān)于審理 商品房買(mǎi)賣(mài) 合同糾紛 案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第四條規(guī)定：出賣(mài)人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買(mǎi)受人收受定金作為訂立 商品房 買(mǎi)賣(mài)合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將定金返還買(mǎi)受人。 第五條規(guī)定：商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，并且出賣(mài)人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同。 綜上所述，如果發(fā)生定金糾紛，就需要看實(shí)際情況處理。如果是購(gòu)房者違約，定金就不予不退還，如果是售房者違約，則需要承擔(dān)雙倍返還定金的責(zé)任。當(dāng)然，如果有其它損失，還可能依據(jù) 締約過(guò)失 責(zé)任承擔(dān)其它責(zé)任的可能。 如何區(qū)分定金、訂金、認(rèn)籌金與誠(chéng)意金 定金 定金是在合同訂立或在履行之前支付的一定數(shù)額的金錢(qián)作為擔(dān)保的擔(dān)保方式，又稱(chēng) 保證金 。 債務(wù)人 履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。 訂金 訂金是在購(gòu)房者與售房者就房屋買(mǎi)賣(mài)的意向初步達(dá)成協(xié)議后，準(zhǔn)備進(jìn)一步協(xié)商簽訂的臨時(shí)認(rèn)購(gòu)協(xié)議，通常的做法是約定一個(gè)期限，購(gòu)房者需在此期限內(nèi)與售房者簽署正式合同，如果購(gòu)房者支付了訂金也就意味著取得了在此期限內(nèi)的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。 認(rèn)籌金 “認(rèn)籌”就是購(gòu)房者表現(xiàn)出 買(mǎi)房 的誠(chéng)意，這個(gè)誠(chéng)意需要通過(guò)繳納“認(rèn)籌金”來(lái)體現(xiàn)。在繳納“認(rèn)籌金”后，購(gòu)房者可以獲得房屋的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，并在房?jī)r(jià)上享受一定程度的優(yōu)惠。如果購(gòu)房者沒(méi)有選中理想的房屋，售房者將把“認(rèn)籌金”如數(shù)退還給購(gòu)房者。 誠(chéng)意金 誠(chéng)意金即意向金，這在中介與買(mǎi)賣(mài)雙方簽定的合同中多有體現(xiàn)，法律上并沒(méi)有誠(chéng)意金之說(shuō)，中介與買(mǎi)賣(mài)雙方之所以簽定誠(chéng)意金條款，其實(shí)是為了防止交易主體為了各自的利益違背誠(chéng)信原則。 如果還有其他問(wèn)題，請(qǐng)致電網(wǎng)律師，他們會(huì)為你提供專(zhuān)業(yè)回答。

《中華人民共和國(guó)仲裁法》
第二條
平等主體的公民、法人和其他組織之間發(fā)生的合同糾紛和其他財(cái)產(chǎn)權(quán)益糾紛，可以仲裁。

《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》
第一百二十二條
當(dāng)事人起訴到人民法院的民事糾紛，適宜調(diào)解的，先行調(diào)解，但當(dāng)事人拒絕調(diào)解的除外。