有效的，農(nóng)村宅基地不允許流轉(zhuǎn)，唯一的保障就是過(guò)戶了才是安穩(wěn)。設(shè)置協(xié)議書(shū)的條款，在法規(guī)范圍內(nèi)（如借款的最高允許利率），盡量提高違約的門(mén)檻，加大買(mǎi)家毀約的處罰。還有列明，買(mǎi)家負(fù)責(zé)過(guò)戶，過(guò)戶不了怎么處置，一定要列明。#在房屋買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中，不管是城市里面的新建商品房，還是農(nóng)村自建房屋，都有一個(gè)房屋買(mǎi)賣(mài)合同，那么，屬于小產(chǎn)權(quán)房的農(nóng)村自蓋房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議的效力該如何認(rèn)定。如何認(rèn)定農(nóng)村自蓋房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議效力?以有效認(rèn)定為原則，無(wú)效認(rèn)定為例外在1999年前的農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同一般均應(yīng)作有效認(rèn)定。這一原則既嚴(yán)格遵守了基本的法理、遵循了立法本意和立法趨勢(shì)，同時(shí)還綜合考慮到了相關(guān)政策規(guī)章的特殊性及此類(lèi)矛盾糾紛發(fā)生的原因力。認(rèn)定有效的基本條件：1、房屋買(mǎi)賣(mài)時(shí)，買(mǎi)方家庭成員中有農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的2、在1999年《土地管理法》第二次修正之前發(fā)生的農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)3、出賣(mài)方的現(xiàn)有身份已經(jīng)不屬于當(dāng)?shù)剞r(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的4、購(gòu)買(mǎi)方在交易時(shí)符合農(nóng)村宅基地使用條件或者已經(jīng)審批使用宅基地的5、轉(zhuǎn)讓行為已經(jīng)審批或者已經(jīng)當(dāng)?shù)剞r(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織認(rèn)可的6、相關(guān)宅基地已經(jīng)國(guó)有化的7、同一房屋經(jīng)過(guò)多次買(mǎi)賣(mài)，或者相關(guān)房屋已經(jīng)大規(guī)模合法的翻建、擴(kuò)建，已經(jīng)無(wú)法與原有房屋區(qū)分的8、相關(guān)的房屋已經(jīng)納入拆遷范疇或者已經(jīng)拆遷而不存在的。符合上述任何一要件的農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)，均不會(huì)損害國(guó)家利益、集體利益或者第三人利益，均應(yīng)作有效認(rèn)定，否則，只會(huì)給不誠(chéng)信者的惡意得到法律的支持，從而破壞已經(jīng)形成的市場(chǎng)交易秩序及社會(huì)主義新農(nóng)村的環(huán)境穩(wěn)定。例外，單獨(dú)買(mǎi)賣(mài)宅基地的并非為居住而進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)1999年以后、尤其在2004年以后發(fā)生的農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)均應(yīng)一律認(rèn)定無(wú)效。#法院處理該類(lèi)案件認(rèn)定合同的效力應(yīng)該從以下角度出發(fā)予以考慮:（1）法律、法規(guī)、部門(mén)規(guī)章和政策；（2）賣(mài)房人的現(xiàn)有居住條件；（3）該房產(chǎn)項(xiàng)下的土地使用權(quán)性質(zhì)；（4）房產(chǎn)交付的實(shí)際情況；（5）房產(chǎn)的增值效應(yīng)。基于以上各個(gè)方面的考慮對(duì)于認(rèn)定為無(wú)效的合同應(yīng)該嚴(yán)格限制，無(wú)效認(rèn)定應(yīng)同時(shí)符合以下要件：（1）不是同一個(gè)集體經(jīng)濟(jì)組織的成員；（2）沒(méi)有辦理任何的審批手續(xù)，包括房產(chǎn)證和土地使用權(quán)證中的任何一樣；（3）土地使用權(quán)仍然屬于集體經(jīng)濟(jì)組織所有，土地的性質(zhì)沒(méi)有任何的改變；（4）賣(mài)方?jīng)]有自己的住處，如果不返還可能對(duì)出賣(mài)人的基本生存條件造成極大的影響。

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法律分析：農(nóng)村房屋可以買(mǎi)賣(mài)。但是，不是所有的農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同都是合法有效的。因?yàn)椋鶕?jù)我國(guó)的規(guī)定，一個(gè)合同有效，不僅合同主體要適格，而且內(nèi)容要合法。在農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力認(rèn)定上，除依法適用我國(guó)民法典關(guān)于合同有效、無(wú)效規(guī)定的一般原則外，還應(yīng)當(dāng)遵照國(guó)家政策的相關(guān)規(guī)定。根據(jù)農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同主體的差異，可以將農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛分為三類(lèi)：一是農(nóng)村本集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的糾紛;二是農(nóng)村本集體經(jīng)濟(jì)組織成員與外集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的糾紛;三是農(nóng)村本集體經(jīng)濟(jì)組織成員與城鎮(zhèn)居民之間的糾紛。因?yàn)楹贤黧w的不同，所涉及的相關(guān)法律、法規(guī)、政策也大有不同。因此，在適用法律認(rèn)定農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力時(shí)也會(huì)得出不同的結(jié)論。

法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)民法典》第一百四十三條 具備下列條件的民事法律行為有效： （一）行為人具有相應(yīng)的民事行為能力； （二）意思表示真實(shí)； （三）不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不違背公序良俗。