當事人約定了租賃期限的，為定期租賃;未約定租賃期限的，為不定期租賃;租賃期限6個月以上，而未采用書面形式的，應當視為不定期租賃。定期租賃和不定期租賃合同的租賃期限均不得超過20年。租賃期限超過20年的，超過部分無效。
【法律依據】
《合同法》第214條規定：租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。
租賃期間屆滿，當事人可以續訂租賃合同，但約定的租賃期限自續訂之日起不得超過二十年。

雙方議定的租賃期限應在二十年內，若逾越此期限，則多余部分將失去效力。
在租賃期結束后，各方有意續租者，新簽訂的租賃協議中，租賃期限不可超過二十年。
若租賃雙方對租賃期限未作明文規定或表述含糊不清，導致無法確定租賃期限，則視為不定期租賃。

在房屋租賃合同中，存在一個法定的最高期限，即二十年。這意味著，無論是首次簽訂的租賃合同，還是后續續訂的租賃合同，其租賃期限的總和不得超過二十年。
【法律依據】
根據《合同法》第二百一十四條的規定，租賃期限不得超過二十年。這一規定旨在保護租賃雙方的權益，避免因租賃期限過長而導致的不確定性和潛在糾紛。如果租賃期限超過二十年，那么超過二十年的部分將被視為無效。此外，當租賃期間屆滿時，當事人可以選擇續訂租賃合同，但續訂后的租賃期限仍不得超過二十年。
這一法律規定有助于維護租賃市場的穩定和公平。它確保了租賃合同的期限不會無限制地延長，從而保障了出租人和承租人的合法權益。同時，它也促進了租賃市場的健康發展，使得租賃關系更加明確和可預測。
總之，房屋租賃合同最高期限為二十年的規定是出于法律對租賃雙方權益的保護以及對市場穩定的考慮。這一規定為租賃合同的簽訂和執行提供了明確的法律框架，有助于減少因長期租賃而產生的糾紛和不確定性。