贈與協議與分家協議有重大區別。
　　贈與協議（贈與合同）是當事人個人意志和權利的統一。贈與人把自己的財產無償地送給受贈人，受贈人同意接受，贈與合同即告成立。贈與合同可以發生在個人對國家機關、企事業單位和社會團體以及個人相互之間。贈與的財產不限于所有權的移轉，如抵押權、地役權的設定，均可作為贈與的標的。
　　分家協議（分家析產）則是權利當事人集體意志和權利的統一。兩個以上的共同共有人對共有財產享有共同的權利，承擔共同的義務。在共同共有關系存續期間，部分共有人不能擅自處分共有財產的。任何一方不同意協議，則分家協議不具有法律效力。
　　中華人民共和國合同法（節選）
　　第十一章贈與合同
　　第一百八十五條 贈與合同是贈與人將自己的財產無償給予受贈人，受贈人表示接受贈與的合同。
　　第一百八十六條 贈與人在贈與財產的權利轉移之前可以撤銷贈與。
　　具有救災、扶貧等社會公益、道德義務性質的贈與合同或者經過公證的贈與合同，不適用前款規定。
　　第一百八十七條 贈與的財產依法需要辦理登記等手續的，應當辦理有關手續。
　　第一百八十八條 具有救災、扶貧等社會公益、道德義務性質的贈與合同或者經過公證的贈與合同，贈與人不交付贈與的財產的，受贈人可以要求交付。
　　第一百八十九條 因贈與人故意或者重大過失致使贈與的財產毀損、滅失的，贈與人應當承擔損害賠償責任。
　　第一百九十條贈與可以附義務。
　　贈與附義務的，受贈人應當按照約定履行義務。
　　第一百九十一條 贈與的財產有瑕疵的，贈與人不承擔責任。附義務的贈與，贈與的財產有瑕疵的，贈與人在附義務的限度內承擔與出賣人相同的責任。
　　贈與人故意不告知瑕疵或者保證無瑕疵，造成受贈人損失的，應當承擔損害賠償責任。
　　第一百九十二條 受贈人有下列情形之一的，贈與人可以撤銷贈與：
　　（一）嚴重侵害贈與人或者贈與人的近親屬；
　　（二）對贈與人有扶養義務而不履行；
　　（三）不履行贈與合同約定的義務。
　　贈與人的撤銷權，自知道或者應當知道撤銷原因之日起一年內行使。
　　第一百九十三條 因受贈人的違法行為致使贈與人死亡或者喪失民事行為能力的，贈與人的繼承人或者法定代理人可以撤銷贈與。
　　贈與人的繼承人或者法定代理人的撤銷權，自知道或者應當知道撤銷原因之日起六個月內行使。
　　第一百九十四條 撤銷權人撤銷贈與的，可以向受贈人要求返還贈與的財產。
　　第一百九十五條 贈與人的經濟狀況顯著惡化，嚴重影響其生產經營或者家庭生活的，可以不再履行贈與義務。
　　中華人民共和國民法通則(節選)
　　第七十一條　財產所有權是指所有人依法對自己的財產享有占有、使用、 收益和處分的權利。
　　中華人民共和國婚姻法(節選)
　　第十七條　夫妻在婚姻關系存續期間所得的下列財產，歸夫妻共同所有：
　　(一)工資、獎金;
　　(二)生產、經營的收益;
　　(三)知識產權的收益;
　　(四)繼承或贈與所得的財產，但本法第十八條第三項規定的除外;
　　(五)其他應當歸共同所有的財產。
　　夫妻對共同所有的財產，有平等的處理權。
　　第十八條　有下列情形之一的，為夫妻一方的財產：
　　(一)一方的婚前財產;
　　(二)一方因身體受到傷害獲得的醫療費、殘疾人生活補助費等費用;
　　(三)遺囑或贈與合同中確定只歸夫或妻一方的財產;
　　(四)一方專用的生活用品;
　　(五)其他應當歸一方的財產。
　　第十九條　夫妻可以約定婚姻關系存續期間所得的財產以及婚前財產歸各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。約定應當采用書面形式。沒有約定或約定不明確的，適用本法第十七條、第十八條的規定。
　　夫妻對婚姻關系存續期間所得的財產以及婚前財產的約定，對雙方具有約束力。
　　夫妻對婚姻關系存續期間所得的財產約定歸各自所有的，夫或妻一方對外所負的債務，第三人知道該約定的，以夫或妻一方所有的財產清償。
最高人民法院關于適用中華人民共和國婚姻法若干問題的解釋（一）
　　第十七條　婚姻法第十七條關于“夫或妻對夫妻共同所有的財產，有平等的處理權”的規定，應當理解為：
　　(一)夫或妻在處理夫妻共同財產上的權利是平等的。因日常生活需要而處理夫妻共同財產的，任何一方均有權決定。
　　(二)夫或妻非因日常生活需要對夫妻共同財產做重要處理決定，夫妻雙方應當平等協商，取得一致意見。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人。
　　第十八條　婚姻法第十九條所稱“第三人知道該約定的”，夫妻一方對此負有舉證責任。
　　第十九條　婚姻法第十八條規定為夫妻一方的所有的財產，不因婚姻關系的延續而轉化為夫妻共同財產。但當事人另有約定的除外。
　　中華人民共和國民法通則（節選）
　　第七十八條　財產可以由兩個以上的公民、法人共有。
　　共有分為按份共有和共同共有。按份共有人按照各自的份額，對共有財產分享權利，分擔義務。共同共有人對共有財產享有權利，承擔義務。
　　按份共有財產的每個共有人有權要求將自己的份額分出或者轉讓。但在出售時，其他共有人在同等條件下，有優先購買的權利。
　　最高人民法院關于貫徹執行《民法通則》若干問題的意見(修改稿)節選
　　91.對于共有財產，部分共有人主張按份共有，部分共有人主張共同共有，如果不能證明財產是按份共有的，應當認定為共同共有。(原88條)
　　92.在共同共有關系終止時，對共有財產的分割，有協議的，按協議處理;沒有協議的，應當根據等份原則處理，并且考慮共有人對共有財產的貢獻大小，適當照顧共有人生產、生活的實際需要等情況，但分割夫妻共有財產，應當根據婚姻法的有關規定處理。(原90條)
　　93.對共有財產分割時，共有財產是特定物，不能分割或者分割有損其價值的，可歸生產、生活、學習、工作有特殊需要的人所有，對其他共有人可以折價補償。折價的標準由當事人協商，協商不成的，可以參照國家牌價、市場價格或有關部門的估價確定。都無特殊需要的，可以采用拍賣方式確定歸誰所有。(見原91 條)
　　94.共同共有財產分割后，一個或者數個原共有人出賣自己分得的財產時，如果出賣的財產與其他原共有人分得的財產屬于一個整體或者配套使用，其他原共有人主張優先購買權的，應當予以支持。(原92條)
　　95.共同共有人對共有財產享有共同的權利，承擔共同的義務。在共同共有關系存續期間，部分共有人擅自處分共有財產的，一般認定無效。其他共有人明知而未提出異議的，可以認定有效。(見原89條)
　　96.部分共有人擅自處分共有財產或者非所有權人擅自處分所占有的財產，如果第三人是善意、有償、依法定手續取得該財產所有權的，第三人不負返還義務，由擅自處分財產的人對所有權人予以賠償。法律另有規定的除外。

這是一份協議書，不是分家析產也不是贈與合同。
首先，贈與合同一般只有老人一人確定的內容即可，而且應說明將什么東西贈與何人，本協議書只寫了產權是誰的，沒有表明是老人將自己名下的房子贈與三兒子的意思表示。
其次，如果是分家析產的協議書，也應該有其它子女在協議書上加以確認。而本協議沒有其他子女的簽字，就不能成為分家協議書。
特別需要提示的是，證明人和代書人均應是與本案件無利害關系的人員，但就本案而言證明人和代書人確都是本案的當事人，尤其是三兒媳，因此證明效力上有重大瑕疵。

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如果簽名是真實的。就是一份是分家析產協議書

沒有經過公證處公證的是沒有法律依據的，是無效的。

　　只要分家協議書是當事人真實意思表達，且不侵犯第三人合法權益，不論是否有證人都不影響其效力。
　　分家行為屬于民事行為，是自然人對自己合法財產做出的處分行為。在中國，“分家單”是當事人意思的真實表示，是具有法律效力的，它的效力主要表現為：在財產的歸屬方面，具有權利證明的效力，對當事人產生約束力

分家協議沒有證人簽字，只要當事各方都簽字了，形式上也可以有效。

當事人是否簽字？
縱橫法律網 賈金勇律師

關鍵要看當事人是否簽名

單方面書寫對方不簽名當然無效。對方偽造簽字，可以要求對簽字進行筆跡鑒定，卻屬偽造的，屬無效。

youxiao

需要去公證處公證，

沒有注明日期，說明協議書還不完整，所以它不具有法律效力。你們三方簽好都同意的協議內容后，最好到公證處公證一下，公證處會給你們一個說法，公證后都會給一個合法的法律文件。