普通商品房的價格越來越高了，很多購房者都將購房的目光放到了小產(chǎn)權(quán)房屋上。小產(chǎn)權(quán)房的價格是比較低的，但是很多人都不知道小產(chǎn)權(quán)房是不是可以進行交易。小編也為大家整理了一些資料，希望能為一些想購房小產(chǎn)權(quán)的人提供一些幫助。
小產(chǎn)權(quán)房有哪些
一般來說，小產(chǎn)權(quán)房包括已購的公房，鄉(xiāng)產(chǎn)房還有使用權(quán)房。根據(jù)不同類型的房屋，房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓也應(yīng)該做到區(qū)別對待。已購公房的購房人需要補齊土地的出讓金，然后就可以等同于商品房屋進行上市出售了。鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)一般是歸農(nóng)村集體的，產(chǎn)權(quán)關(guān)系很難做出改變，也很難過渡為完全的產(chǎn)權(quán)。如果不注意這一點，就容易動搖國家的土地制度。對于一些使用權(quán)的房屋來說，上市出售會有一線小小的希望。因此，國家也在提倡改革試點。
小產(chǎn)權(quán)房買賣要注意什么
小產(chǎn)權(quán)房一般是不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)的過戶手續(xù)。小產(chǎn)權(quán)中的鄉(xiāng)產(chǎn)房并沒有獲得國家的產(chǎn)權(quán)證書，因此也是沒有辦法進行轉(zhuǎn)讓的。遇到國家征地或拆遷的話，購房人的利益就很難獲得保證。雙方簽署的購房合同也不是正式的購房合同，房產(chǎn)出現(xiàn)糾紛是就缺少法律的支持了。購買鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)無法辦理貸款，這樣會加大購房人的資金壓力，增加購房的風(fēng)險。因此，小產(chǎn)權(quán)房屋可以進行買賣交易，但是不會受到法律的保護，對于買賣雙方來說利益都得不到較好的保證，因此，購買小產(chǎn)權(quán)房并不是很好的選擇。
小產(chǎn)權(quán)房的購房流程
小產(chǎn)權(quán)房購房要注意一定的流程。第一步是看房。這一步要考察房屋，初步洽談價格、付款方式、交房日期等。在交易的過程中，買賣雙方產(chǎn)生的所有費一般都是由買方支付的。第二步是查檔。買賣雙方要拿著房產(chǎn)證的原件還有按揭的合同原價到檔案大廈的國土部門查房檔案。第三步是簽合同。交易雙方進行進一步協(xié)商以后，確保將符合自己需求的相關(guān)的約定都已經(jīng)寫入了合同中。確認沒有問題以后，買賣雙方還有中介需要簽訂三方合同以及買賣雙方的簽訂合同，并且支付定金給中介公司。
第四步是公證。賣方還有擔(dān)保公司要一起到公證處進行公證，還要委托擔(dān)保公司辦理相關(guān)的事務(wù)。第五步是資金的監(jiān)管還有貸款的申請。買方應(yīng)該要支付首期款到按揭的銀行，然后和擔(dān)保公司一起與銀行簽訂相關(guān)的資金監(jiān)管協(xié)議。向銀行提出貸款申請以后，銀行應(yīng)該要同意貸款后出具的貸款承諾書給買方，直接通知擔(dān)保公司也是可以的。第六步是贖樓。買方只有向擔(dān)保公司支付相關(guān)的擔(dān)保費用以后，擔(dān)保公司必須要向原貸款的銀行申請贖樓，擔(dān)保公司向銀行出具贖樓擔(dān)保后，會辦理相關(guān)的手續(xù)。并進行贖樓以及注銷抵押登記手續(xù)，時間大約在5個工作日左右。第七步是過戶。買方應(yīng)該要和擔(dān)保公司去房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)登記核心辦理相關(guān)的過戶手續(xù)，遞交房產(chǎn)過戶的申請以后，擔(dān)保公司應(yīng)該要領(lǐng)取回執(zhí)。第八步是繳費。買方還有擔(dān)保公司到相關(guān)的部門繳費以后，領(lǐng)取新的房產(chǎn)證。擔(dān)保公司要帶著房產(chǎn)證在房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)登記核心作抵押登記，銀行就可以吧首期款給賣方了。第九步是交房。買賣雙方辦理房屋交接以后，水、電的過戶問題也要及時解決，買方還要領(lǐng)鑰匙。

小產(chǎn)權(quán)房有時也叫“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，指的是一些村集體組織或者開發(fā)商建筑在集體土地上的房屋或是由農(nóng)民自行組織建造的，并由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府而不是國家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)。購買這些房子的人大多數(shù)是村集體經(jīng)濟組織以外的第三人。
根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。而農(nóng)村宅基地屬集體所有，村民對宅基地也只有享有使用權(quán)，農(nóng)民將房屋賣給城市居民的買賣行為不能受到的法律認可與保護，也就不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。既然不能辦這些手續(xù)，產(chǎn)權(quán)不完整，就可能會引發(fā)后續(xù)的一系列糾紛和問題，比如無法辦理繼承、無法對抗國家的征地和拆遷、無法辦理抵押等。
并不是說小產(chǎn)權(quán)房就不能轉(zhuǎn)讓，而是說其轉(zhuǎn)讓或銷售的對象是有限制的。這些房屋可以在集體成員內(nèi)部轉(zhuǎn)讓和置換，這是法律允許的。但這種情況并不是本文要討論的，嚴格意義上來說，這種情況下的房屋，也不能叫小產(chǎn)權(quán)房。
什么情況下可以購買小產(chǎn)權(quán)房
1、同一村集體內(nèi)部轉(zhuǎn)讓：
根據(jù)國家的相關(guān)法律法規(guī)，小產(chǎn)權(quán)房只允許在同一村集體內(nèi)部進行轉(zhuǎn)讓流通。換言之，也就是說，如果將小產(chǎn)權(quán)房賣給該村集體以外的人，尤其是城市戶口的人，那么即便簽了購房合同，也是無效的。因此，也就是說，若是想安全且合法的購買小產(chǎn)權(quán)房，購房者你還是要看看自己是否屬于村內(nèi)集體內(nèi)部的一員吧。
2、已成規(guī)模化：
根據(jù)“法不責(zé)眾”的原則，一旦小產(chǎn)權(quán)房已成規(guī)模化，那么國家也就無法輕易拆除了，否則就會造成社會恐慌。因此，買小產(chǎn)權(quán)房最好買已成規(guī)模化的，別買單獨的房子，最起碼不會輕易拆除，而且這樣一來，對購房者而言也能夠有所保障。
3、獲得相關(guān)部門批準：
通常小產(chǎn)權(quán)房是不允許出售給該村集體以外的人員的，但如果獲得了相關(guān)部門的批準，那么該購房合同就有效了。這種情況比較特殊，除非購房者你是特殊人群，特殊情況，從而獲得特殊的批準。