小產(chǎn)權(quán)房買賣合同有效嗎
小產(chǎn)權(quán)房買賣合同無(wú)效。
小產(chǎn)權(quán)房是沒(méi)有產(chǎn)權(quán)的房屋，無(wú)法轉(zhuǎn)讓、繼承，簽訂的小產(chǎn)權(quán)房買賣合同是無(wú)效合同，法律不予保護(hù)。在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證也不是由國(guó)家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)或村頒發(fā)。還有一種種房沒(méi)有國(guó)家發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，購(gòu)房合同國(guó)土房管局也不會(huì)給予備案，所謂產(chǎn)權(quán)證也不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。國(guó)家不承認(rèn)并不予辦理小產(chǎn)權(quán)房的過(guò)戶登記手續(xù)，也不能上市交易。依照相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，小產(chǎn)權(quán)房買賣合同屬于無(wú)效合同，并不受法律保護(hù)。既無(wú)法律保障，也不可上市交易。嚴(yán)格上來(lái)說(shuō)，小產(chǎn)權(quán)本質(zhì)上是無(wú)產(chǎn)權(quán)。
如何判斷房產(chǎn)是否合法：
1、現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是否具有企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)；
2、是否取得土地使用權(quán)證書(shū)或者使用土地的批準(zhǔn)文件；
3、是否持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；
4、是否已通過(guò)竣工驗(yàn)收；
5、是否拆遷安置已經(jīng)落實(shí)；
6、供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ嵉扰涮谆A(chǔ)設(shè)施是否具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期；
7、物業(yè)管理方案是否已經(jīng)落實(shí)。
綜上所述，買房一定要購(gòu)買正規(guī)開(kāi)發(fā)商的房產(chǎn)，切記圖小便宜，吃大虧，一旦買到了違規(guī)房產(chǎn)要學(xué)會(huì)用法律武器維護(hù)自己的合法權(quán)益，法律有著秩序的意義，有著正義的意義，有著效率的意義，有著利益的意義，但法律對(duì)普通老百姓象征著保護(hù)與希望的意義。法律仍然以其獨(dú)特的意義與威嚴(yán)捍衛(wèi)著人們的合法權(quán)益。
【法律依據(jù)】：
《商品房銷售管理辦法》第七條
商品房現(xiàn)售，應(yīng)當(dāng)符合以下條件：
（一）現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)
（二）取得土地使用權(quán)證書(shū)或者使用土地的批準(zhǔn)文件；
（三）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證
（四）已通過(guò)竣工驗(yàn)收；
（五）拆遷安置已經(jīng)落實(shí)
（六）供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ嵉扰涮谆A(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期；
（七）物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。
小產(chǎn)權(quán)房買賣合同協(xié)議怎么寫(xiě)
小產(chǎn)權(quán)房買賣合同協(xié)議按照以下步驟：
1、買賣雙方的主體信息。如果是自然人的，應(yīng)寫(xiě)明姓名、身份證號(hào)等信息；
2、房屋狀況。包括房屋位置、房屋面積、房屋裝修情況、是否含家具等；
3、價(jià)款及支付方式、支付時(shí)間；
4、房屋交付的時(shí)間；
5、如果小產(chǎn)權(quán)房有可能辦理產(chǎn)權(quán)證，應(yīng)當(dāng)約定賣方有配合辦理產(chǎn)權(quán)證的義務(wù)；
6、違約責(zé)任；
7、爭(zhēng)議解決條款，雙方簽字及日期。
買小產(chǎn)權(quán)房需要注意以下事項(xiàng)：
1、開(kāi)發(fā)主體要合法。小產(chǎn)權(quán)房的開(kāi)發(fā)主體可以是村民，也可以是村集體依法成立的具備法人資格和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，也可以是村委會(huì)依法委托的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。但不管開(kāi)發(fā)主體是誰(shuí)，一定要取得合法開(kāi)發(fā)土地的資格；
2、符合城市規(guī)劃。小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)必須符合城市總體規(guī)劃，只有符合城市整體規(guī)劃，購(gòu)房者的房屋所有權(quán)證書(shū)才有一定的取得保障；
3、買規(guī)模化的小產(chǎn)權(quán)房。雖然國(guó)家已明令禁止新建小產(chǎn)權(quán)房，但還不曾大規(guī)模拆除小產(chǎn)權(quán)房。為了降低買小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險(xiǎn)，購(gòu)房者最好買規(guī)模化的小產(chǎn)權(quán)房；
4、多人陪同簽訂合同。購(gòu)房者在簽訂小產(chǎn)權(quán)房買賣合同時(shí)，一定要多找?guī)讉€(gè)見(jiàn)證人，并讓他們都在合同上簽名，這樣可幫助降低風(fēng)險(xiǎn)；
5、做好詳細(xì)約定，由于小產(chǎn)權(quán)房無(wú)法辦理房產(chǎn)證，所以購(gòu)房者只能依據(jù)買賣合同來(lái)保障自己的權(quán)益，因此在買賣合同中，一定要對(duì)各種情況做好詳細(xì)約定，比如拆遷時(shí)購(gòu)房者獲得全部補(bǔ)償，約定高額違約金。
綜上所述，小產(chǎn)權(quán)房，價(jià)格只有同區(qū)域商品房的40-50%，因?yàn)槭∪チ送恋爻鲎尳稹⒏鞣N交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)，做到了真正的取之于民用之于民。并且，有的地區(qū)，小產(chǎn)權(quán)房不僅成為了中低收入家庭解決住房的一個(gè)重要途徑，還成為了高收入者投資和消費(fèi)的重要選擇目標(biāo)。
【法律依據(jù)】：
《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條
以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：
（一）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書(shū)；
（二）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開(kāi)發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開(kāi)發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。
轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書(shū)。
購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房合同范本
商業(yè)上進(jìn)行合作會(huì)簽訂相關(guān)的正規(guī)合同，以保證雙方合作具有一定的法律效應(yīng)，同時(shí)保障雙方的權(quán)利不受侵害。而購(gòu)買房產(chǎn)時(shí)也需要簽訂合同，作為一紙證明，證明某間房子正式屬于買受方。合同的簽訂尤其是針對(duì)小產(chǎn)權(quán)房來(lái)說(shuō)尤為重要，那么購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房的合同應(yīng)該是怎么樣的呢?以下是小編整理的完整的模板，告訴你具體的小產(chǎn)權(quán)房合同是怎樣的。
出賣人(甲方)： 身份證號(hào)碼：
買受人(乙方)： 身份證號(hào)碼：
甲、乙雙方就房屋買賣事項(xiàng)在平等自愿，協(xié)商一致前提下訂立本合同條款如下，以資共同遵守。
一、甲方自愿將其所購(gòu)買的位于_____________________的房屋(建筑面積_________平方米)及___________________(建筑面積_________平方米)以人民幣_(tái)______仟_______佰_______拾_______萬(wàn)_______仟_______佰_______拾_______元整(￥________ 元)的價(jià)款出售給乙方。(含地下室——號(hào)——平方米)
二、乙方支付甲方合同保證定金壹萬(wàn)元，如甲方反悔本合同，雙倍賠償;如乙方反悔本合同，定金不退。
三、該該房屋具備過(guò)戶條件時(shí)，甲方應(yīng)協(xié)助乙方辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)。本合同發(fā)生的契稅，土地出讓金等由乙方負(fù)擔(dān)。其他稅費(fèi)按有關(guān)法律規(guī)定負(fù)擔(dān)。乙方一次性將房款交付甲方。
四、本合同簽訂后，甲方對(duì)——的房屋占用、使用、收益、處分、出租、擔(dān)保、抵押、買賣等權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓給乙方。
五、本合同簽訂后，甲方保證乙方享有同甲方相同的居住權(quán)利，乙方保證按期繳納各項(xiàng)物業(yè)費(fèi)用。本合同簽訂后，甲方不得就該房與他人訂立《買賣合同》。甲方保證在交接前對(duì)該房屋沒(méi)有產(chǎn)權(quán)糾紛和債權(quán)債務(wù)，如簽約或交接后，發(fā)生與與有關(guān)的產(chǎn)權(quán)糾紛或債權(quán)債務(wù)糾紛，概由甲方負(fù)責(zé)賠償。
六、違約責(zé)任1、甲方應(yīng)當(dāng)于2013年 月 日交付乙方房屋，并將有關(guān)該房屋的買賣合同、相關(guān)權(quán)利憑證一并交付乙方。甲方如不按合同規(guī)定的日期交付，每逾期1天按房?jī)r(jià)總額千分之一計(jì)算違約金支付給乙方。逾期超過(guò)____五___個(gè)月時(shí)，乙方有權(quán)解除本合同。解約時(shí)，甲方除將已收的房?jī)r(jià)款全部退還乙方外，并應(yīng)賠償乙方經(jīng)濟(jì)損失人民幣_(tái)__四萬(wàn)______元。
2、乙方全部或部分不履行本合同規(guī)定的付款日期及方式的，其逾期部分乙方應(yīng)加付按日千分之一計(jì)算的違約金給甲方。逾期超過(guò)___五____個(gè)月時(shí)，甲方有權(quán)解除合同。解約時(shí)，乙方已付房?jī)r(jià)款的_________作為甲方的損失賠償金。
3、如果甲方出售的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題影響到乙方居住權(quán)利的行使，一切責(zé)任由甲方承擔(dān)，并應(yīng)賠償乙方的損失。
4、本合同簽訂后，任何一方不得擅自變更或解除合同。如因重大客觀原因?qū)е卤竞贤慕獬追綉?yīng)按照市場(chǎng)評(píng)估價(jià)返還乙方房屋價(jià)款，并賠償乙方的房屋裝修費(fèi)用。
5、如因甲方原因致第三人向乙方主張?jiān)摲课輽?quán)利，對(duì)乙方造成經(jīng)濟(jì)損失由甲方賠償。
6、如因規(guī)劃部門、設(shè)計(jì)部門的原因?qū)е路课葙|(zhì)量和使用功能的，甲方應(yīng)當(dāng)通知乙方，如有補(bǔ)償款發(fā)放，甲方應(yīng)當(dāng)全額退還乙方。
七、本合同在履行過(guò)程中發(fā)生的爭(zhēng)議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決;協(xié)商不成的按下述第_________種方式解決。
1、提交______________________________________仲裁委員會(huì)仲裁。
2、依法向——區(qū)人民法院起訴。
八、其他約定九、本合同自雙方簽字或蓋章之日起生效。本合同未盡事宜雙方可以簽定補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。
九、本合同一式5份，甲乙方各執(zhí)一份，見(jiàn)證人各一份。
甲方： 乙方：
年月 日 年月日見(jiàn)證人： 年月日年月日
看完以上的內(nèi)容后，你是否對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的合同模板有了了解呢?買房賣房都會(huì)涉及到合同的簽訂，而合同在當(dāng)今社會(huì)的任何領(lǐng)域都有出沒(méi)。簽訂合同，就有了相關(guān)的證明，因此能夠避免合作上出現(xiàn)的違約情況。在涉及小產(chǎn)權(quán)房購(gòu)買這種敏感話題時(shí)，合同的簽訂就更加重要了。選購(gòu)小產(chǎn)權(quán)房其實(shí)具備一定的風(fēng)險(xiǎn)，因此在操作過(guò)程中是更需要注意的。
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