商品房退房退款的法律規定，具體如下：
1、開發商在出售房屋之前就把所售房屋抵押，或賣給購房人后，又把房子抵押給他人，在沒有告知購房人房屋已經被抵押的情況下賣房，合同無效，購房人可以要求退房；
2、開發商缺少有效證件與批文，導致合同無效的；
3、房屋交付后，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格的；
4、商品房地基基礎和主體結構質量經檢測不合格的；
5、因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用的；
6、交付使用的房屋套內建筑面積誤差比絕對值超出3%的；
7、按合同約定交付房屋日期未能交房，如果超過了3個月的合理期限開發商仍無理由延期，則購房人可以要求開發商解除合同并賠償損失；
8、由于開發商的原因，購房人在合同約定的期限內無法取得房屋產權證，如約定此條件可退房，購房人則可以要求退房。購房人入住多年后無法拿到房屋產權證的，購房人也可以要求退房；
9、開發商擅自變更房屋戶型、朝向、面積等有關設計的情況，購房人可以依據合同約定要求開發商退房；
10、因開發商原因，購房人不能取得公積金貸款或無法辦理商業按揭貸款的，可以依照合同規定退房。
商品房質量鑒定方法如下：
1、雨天看。哪里漏雨、滲水，一覽無余；
2、看墻角。墻面的平整光滑顯而易見，較容易出問題的墻角是否平整、龜裂、有無滲水；
3、看做工。每個接點、窗沿、墻角、天花板等等，要看做工是否精細；
4、看窗外。要把窗戶打開，看窗外通風、采光、排氣是否有障礙物等；
5、看樓梯。如系高層建筑，在看電梯的同時，要注意看樓梯（安全梯）是否暢通無阻；
6、看廚衛。因為水、電、氣系統都在這里，是較容易出問題的地方，要格外重視。
綜上所述，購房前，務必要求發展商出具《建筑工程質量合格證書》。如有必要，還可以檢查一下發證書的質量監督機構是否具備資格。與此同時，還要與發展商明確依據建設部中規定的保修期限和保修范圍，以防患于未然。
【法律依據】：
《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條
因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。

1、商品房退房上升值的金額具有索賠權。
2、法律明文載明，若導致對方受損，需作出賠償。
賠償范圍包括法律規定和雙方協商兩方面。
在無特殊規定和額外約定時，對所有直接及間接損失予以全額賠償。
直接損失即財物損失，間接損失則為可得利益損失，如房屋升值部分。
基于房價攀升與賣方違約雙重因素，要求責任人賠付房屋升值部分損失具有合法性。

退房違約金的具體數額需要視情況而定：
1、出現下列情況，當事人發生退房行為可以不用支付違約金：
（1）購房合同無效，合同無效的直接結果是因合同取得的財產應予返還，具體到購房合同上就是購房者退還房屋，而開發商退還房款。
（2）套型誤差導致退房，套型與設計圖紙不一致時，或者相關尺寸超出約定的誤差范圍，合同中對此未約定處理方式的，購房人可以退房。
（3）合同約定面積與產權登記面積發生誤差超過3%時，購房人有權退房。
（4）已預售的商品房，開發商應在變更規劃、設計導致商品房的結構形式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現合同約定的其他影響商品房質量或者使用功能情形之日起一定時間內書面通知購房者，購房者在接到通知后可選擇是否退房。若開發商未在規定時限內通知的，購房者有權要求退房。
（5）商品房交付使用后，買房人認為主體結構質量不合格的，可以依照有關規定委托工程質量檢測機構重新核驗，經核驗，確屬主體結構質量不合格的，購房者有權退房。
（6）在法定的或者約定的期限屆滿1年后，仍不能辦理房屋產權證的，購房者可以解除合同退房。
（7）開發商經購房人催告后的三個月的合理期限內仍未履行的，購房人就有權要求開發商退房，并要求返還訂金或支付房款利息。
2、只有當一方當事人有重大違約行為時，另一方當事人有權解除合同，購房合同中已經寫明的，違約金按合同規定進行計算。
3、如果購房合同中未約定的，守約方可要求賠償事實上的損失。
（1）支付定金一方違約的，定金不予返還；
（2）收取定金一方違約的，雙倍返還定金。
（3）雙方都有過錯的，按照各自過錯程度分擔。違約金不足以彌補損失的，可以要求違約方按對方所受損失進行賠償；違約金過高的也可以請求減少賠償金額。