大家所說(shuō)的房屋的40年70年都是指該房屋所占用土地的使用權(quán)年限，土地是國(guó)家的，我們所購(gòu)買(mǎi)的房屋都是在國(guó)家所有土地上建的，房屋所有權(quán)是永遠(yuǎn)歸業(yè)主所有的。

開(kāi)發(fā)商在建該房屋的時(shí)候向國(guó)家購(gòu)買(mǎi)了該地塊的一定時(shí)間的使用權(quán)，根據(jù)目前法規(guī)，住宅一般為70年，商鋪為40年。土地使用權(quán)到期后房子還是你的。至于土地使用權(quán)延續(xù)的問(wèn)題目前中國(guó)的法律還沒(méi)有明確規(guī)定。

住宅的設(shè)計(jì)使用年限一般為50年。當(dāng)住宅達(dá)到設(shè)計(jì)使用年限并需要繼續(xù)使用時(shí)，應(yīng)對(duì)其進(jìn)行鑒定，并根據(jù)鑒定結(jié)論作相應(yīng)處理。

擴(kuò)展資料：

法律定義

首先，產(chǎn)權(quán)是指財(cái)產(chǎn)所有權(quán)。 財(cái)產(chǎn)所有權(quán)是指所有權(quán)人依法對(duì)自己的財(cái)產(chǎn)享有占有、使用、收益和處分的權(quán)力。

其次，產(chǎn)權(quán)還指與財(cái)產(chǎn)所有權(quán)有關(guān)的財(cái)產(chǎn)權(quán)。

這種財(cái)產(chǎn)權(quán)是所有權(quán)部分權(quán)能與所有人發(fā)生分離的基礎(chǔ)上產(chǎn)生的，是指非所有人在所有人財(cái)產(chǎn)上享有、占有、使用以及在一定程度上依法享有收益或處分的權(quán)利。

最初人們認(rèn)為，如果地主擁有一塊土地的產(chǎn)權(quán)，就意味著地主可以決定這塊土地的用途，是用來(lái)種植玉米，或者用來(lái)放牧等等。地主對(duì)土地的使用肯定是排他性的，在未經(jīng)允許下別人不能在它上面建筑樓房。但緊接著人們就發(fā)現(xiàn)，即使地主擁有這塊土地，也仍然存在許多的約束條件和不明朗的地帶。

參考資料來(lái)源：百度百科--產(chǎn)權(quán)

參考資料來(lái)源：百度百科--房子

房屋產(chǎn)權(quán)年限

指房屋建筑產(chǎn)權(quán)的歸屬年限，包括：民用住宅建筑，商用建筑，工業(yè)用建筑。按建筑用類(lèi)型有所不同，一般民用住宅建筑權(quán)屬年限為70年，商用房屋建筑權(quán)屬年限為40年。土地使用權(quán)到期后房子還是你的。至于土地使用權(quán)延續(xù)的問(wèn)題目前中國(guó)的法律還沒(méi)有明確規(guī)定。

擴(kuò)展資料：

我國(guó)現(xiàn)行的法律規(guī)定了建設(shè)用地使用權(quán)的期限，居住用地是70年，工業(yè)用地50年，商業(yè)用地40年，綜合用地50年。而房屋的使用壽命通常長(zhǎng)于這個(gè)年限。這個(gè)問(wèn)題對(duì)于私人購(gòu)房尤其顯得重要，不少業(yè)主在購(gòu)房時(shí)不禁產(chǎn)生疑問(wèn)：當(dāng)使用期限到了之后，房子還屬于自己?jiǎn)幔?/p>

《物權(quán)法》第一百四十九條規(guī)定：住宅建設(shè)用地使用權(quán)限期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定;沒(méi)有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。

住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿，自動(dòng)續(xù)期，這使得住宅業(yè)主感到安心。自動(dòng)續(xù)期解決了土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)在期限上的沖突問(wèn)題，消除了二手房購(gòu)買(mǎi)者對(duì)土地使用權(quán)年限的后顧之憂，將促進(jìn)二手房的流轉(zhuǎn)，有利于提高房屋和土地的利用效率。

雖然《物權(quán)法》沒(méi)有提及續(xù)期后的費(fèi)用及相關(guān)問(wèn)題，對(duì)商業(yè)和綜合建設(shè)用地如何處理，能否自動(dòng)續(xù)期也沒(méi)有具體規(guī)定，不過(guò)，隨著后續(xù)法律法規(guī)的完善，配套法律、法規(guī)將對(duì)《物權(quán)法》相關(guān)部分進(jìn)行補(bǔ)充。

房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換

房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換是指 拆遷人用自己建造或購(gòu)買(mǎi)的房屋產(chǎn)權(quán)與被拆遷人的房屋進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，并按被拆遷房屋的評(píng)估價(jià)和調(diào)換房屋的市場(chǎng)價(jià)進(jìn)行差價(jià)結(jié)算的行為。產(chǎn)權(quán)調(diào)換是房屋拆遷補(bǔ)償安置的方式之一，其特點(diǎn)是以實(shí)物形態(tài)來(lái)體現(xiàn)拆遷人對(duì)被拆遷人的補(bǔ)償。

也就是說(shuō)以易地或原地再建的房屋，和被拆除房屋進(jìn)行產(chǎn)權(quán)交換，被拆遷人失去了被拆遷房屋的產(chǎn)權(quán)，調(diào)換之后擁有調(diào)換房屋的產(chǎn)權(quán)。無(wú)論是居住房屋還是非居住房屋均可采用產(chǎn)權(quán)調(diào)換的方法，但排除了非公益事業(yè)房屋的附屬物。

《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》規(guī)定：“實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，拆遷人與被拆遷人應(yīng)當(dāng)依照本條例二十四條的規(guī)定，計(jì)算被拆遷人房屋的補(bǔ)償金額和所調(diào)換房屋的價(jià)格，結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價(jià)”。

無(wú)論是實(shí)行貨幣補(bǔ)償還是產(chǎn)權(quán)調(diào)換，有一個(gè)基本原則是必須明確的，即等價(jià)的原則。房屋屬于被拆遷人的私有財(cái)產(chǎn)，被拆遷人對(duì)其合法擁有的房屋可以依法行使占有、使用、收益和處分的權(quán)利。

注：2001年6月13日國(guó)務(wù)院公布的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》已廢止。

現(xiàn)行法規(guī)規(guī)定

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》（國(guó)務(wù)院令第590號(hào)）

第二十一條　被征收人可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋，并與被征收人計(jì)算、結(jié)清被征收房屋價(jià)值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià)。

因舊城區(qū)改建征收個(gè)人住宅，被征收人選擇在改建地段進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)提供改建地段或者就近地段的房屋。

第二十二條　因征收房屋造成搬遷的，房屋征收部門(mén)應(yīng)當(dāng)向被征收人支付搬遷費(fèi)；選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋交付前，房屋征收部門(mén)應(yīng)當(dāng)向被征收人支付臨時(shí)安置費(fèi)或者提供周轉(zhuǎn)用房。

參考資料：百度百科：房屋產(chǎn)權(quán)年限

這種情況應(yīng)該是商住樓，商用居住均可，就現(xiàn)在利益來(lái)看沒(méi)有什么問(wèn)題。

但應(yīng)有下幾點(diǎn)應(yīng)該注意

一、價(jià)格問(wèn)題，可能會(huì)出現(xiàn)兩種情況：

1、情況如果位置非常好的話，商住樓價(jià)格會(huì)高于住宅樓，因?yàn)閰^(qū)位因素好的樓更適合商業(yè)，這樣的話買(mǎi)商住樓就不合算了，一方面浪費(fèi)了商用職能，一方面價(jià)格還高，土地使用年限還短。

2、情況是一般的商住樓因?yàn)橥恋厥褂媚晗薅趟砸话惚戎苓吷唐贩績(jī)r(jià)格低，容易讓欲購(gòu)房者產(chǎn)生同質(zhì)商品商住樓更合算的假象，對(duì)于購(gòu)買(mǎi)商住樓一定要多加考慮，價(jià)格僅僅是一個(gè)因素。

二、產(chǎn)權(quán)問(wèn)題

現(xiàn)在物權(quán)法規(guī)定，住宅用地70年使用權(quán)，70年后自動(dòng)續(xù)期，但一定會(huì)繼續(xù)交地租（土地使用稅），制度應(yīng)該是年租，即每年繳納土地使用租金。

商業(yè)用地為40年使用權(quán)，商住樓就是在商業(yè)用地上蓋成的，但物權(quán)法沒(méi)有對(duì)商住樓年滿續(xù)期進(jìn)行規(guī)定，住宅用地的自動(dòng)續(xù)期是為了保護(hù)普通百姓的法律缺失，以免造成不必要的法律糾紛；

商住樓估計(jì)就不會(huì)自動(dòng)續(xù)期了，但原則上土地使用權(quán)是優(yōu)先與現(xiàn)狀建筑物使用者續(xù)期的，只要在期滿前2到3年補(bǔ)辦續(xù)期手續(xù)就可以入住。

其它問(wèn)題

關(guān)于續(xù)期入住問(wèn)題的實(shí)踐一直沒(méi)有過(guò)，因?yàn)楫?dāng)前土地使用制度實(shí)施時(shí)間的還不夠長(zhǎng)，還沒(méi)出現(xiàn)續(xù)期現(xiàn)象，具體的法規(guī)還一定會(huì)有很多的補(bǔ)充。但隨著物權(quán)法的實(shí)施，對(duì)于個(gè)人產(chǎn)權(quán)問(wèn)題國(guó)家會(huì)非常尊重的，一定會(huì)得到保護(hù)。因?yàn)榉课莓a(chǎn)權(quán)是永久的。

擴(kuò)展資料：

使用年限

根據(jù)《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》（一九九0年五月十九日中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第五十五號(hào)發(fā)布 自發(fā)布之日起施行）

第十二條 土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：

（一）居住用地七十年；

（二）工業(yè)用地五十年；

（三）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；

（四）商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地四十年；

（五）綜合或者其他用地五十年。

參考資料：百度百科：商住樓