二手房陰陽(yáng)合同糾紛怎么處理
法律分析:二手房陰陽(yáng)合同糾紛可以通過(guò)訴訟的方式解決。陰陽(yáng)合同是一種合理避稅的手段和途徑,是一種常見(jiàn)的現(xiàn)象。法院審判時(shí)認(rèn)為除了虛假交易價(jià)格以外的條款是有效的,認(rèn)為合同中有損害公共利益的條款是無(wú)效的。
法律依據(jù):《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》
第三十六條 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押,當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照本法第五章的規(guī)定辦理權(quán)屬登記。
第六十二條 房地產(chǎn)抵押時(shí),應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的部門(mén)辦理抵押登記。因處分抵押房地產(chǎn)而取得土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的,應(yīng)當(dāng)依照本章規(guī)定辦理過(guò)戶(hù)登記。
《中華人民共和國(guó)民法典》 第一百五十三條 違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的民事法律行為無(wú)效。但是,該強(qiáng)制性規(guī)定不導(dǎo)致該民事法律行為無(wú)效的除外。違背公序良俗的民事法律行為無(wú)效。
陰陽(yáng)合同的糾紛應(yīng)該怎么處理
陰陽(yáng)合同糾紛可以通過(guò)當(dāng)事人協(xié)商,申請(qǐng)仲裁或者向法院起訴解決。一般來(lái)說(shuō),陰陽(yáng)合同中,“陽(yáng)合同”因?yàn)橐馑急硎咎摷俣鴮儆跓o(wú)效合同,“陰合同”的效力還要根據(jù)有關(guān)法律認(rèn)定。
陰陽(yáng)合同是指合同當(dāng)事人就同一事項(xiàng)訂立兩份以上的內(nèi)容不相同的合同,一份對(duì)內(nèi)一份對(duì)外,其中對(duì)外的一份并不是雙方真實(shí)意思表示;對(duì)內(nèi)的一份則是雙方真實(shí)意思表示,可以是書(shū)面或口頭形式。
“陰陽(yáng)合同”(又稱(chēng)“黑白合同”)并非法律術(shù)語(yǔ),其概念主要明確于《招標(biāo)投標(biāo)法》頒行之后。 一般因?yàn)椤瓣庩?yáng)合同”中的“陽(yáng)合同”因不體現(xiàn)當(dāng)事人的真實(shí)意思而不發(fā)生效力,而“陰合同”是當(dāng)事人的真實(shí)意思表示而認(rèn)定為有效合同,“陰合同”只要內(nèi)容合法,同樣受到法律保護(hù)。然而,如果利用“陰陽(yáng)合同”實(shí)施違法行為,或者以合法的形式掩蓋違法的目的,則不僅偽裝的“陽(yáng)合同”無(wú)效,被偽裝的“陰合同”也因內(nèi)容違法而無(wú)效。
”陽(yáng)合同” 雙方當(dāng)事人為了少繳稅,惡意串通降低成交金額,該合同的成交金額不是雙方的真實(shí)意思表示,并且嚴(yán)重違反了我國(guó)稅收征管法的強(qiáng)制性規(guī)定,是以合法形式掩蓋少繳稅款的非法目的,即便是合同成立也不發(fā)生法律效力,屬于無(wú)效合同。
解決陰陽(yáng)合同糾紛:
在實(shí)踐過(guò)程中,由于陰陽(yáng)合同在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間里都是一種客觀現(xiàn)象,并且短期內(nèi)也不可能完全消除。
法院在審判過(guò)程中也會(huì)根據(jù)陰陽(yáng)合同糾紛的具體情況來(lái)給予不同的認(rèn)定:對(duì)于差價(jià)以裝修名義并且差價(jià)較小的,一般認(rèn)定合同有效;對(duì)于差價(jià)太大,一般會(huì)認(rèn)定無(wú)效;對(duì)于賣(mài)方不想賣(mài),主張中介與買(mǎi)方惡意串通以低價(jià)過(guò)戶(hù)損害其利益的,一般認(rèn)定合同有效但過(guò)戶(hù)價(jià)格條款無(wú)效;對(duì)于買(mǎi)方不想買(mǎi)而主張賣(mài)方避稅,或者簽現(xiàn)售后只想以現(xiàn)售合同上的低價(jià)買(mǎi),一般認(rèn)定合同有效但過(guò)戶(hù)價(jià)格條款無(wú)效;對(duì)于雙方仍想交易但過(guò)戶(hù)時(shí)一方主張以真實(shí)價(jià)過(guò)戶(hù),另一方拒絕的,會(huì)調(diào)解,調(diào)解不成則認(rèn)定合同不成立;沒(méi)簽過(guò)戶(hù)確認(rèn)書(shū),現(xiàn)售價(jià)變少的,視為雙方意思變更,現(xiàn)售合同有效。
簽訂“陰陽(yáng)合同”的目的是為規(guī)避法律或銀行的規(guī)定,這是一種違法的行為盡管這種違法行為未必會(huì)帶來(lái)特別嚴(yán)重的法律后果,但交易雙方還是盡量不要簽訂這樣的合同,因?yàn)檫@還會(huì)增加交易風(fēng)險(xiǎn)。雖然有人是為規(guī)避法律主動(dòng)簽訂,但有人也是因?yàn)榱硪环教岢鲆蠖粍?dòng)簽訂,而且目前完全杜絕陰陽(yáng)合同的現(xiàn)象又很難做到。因此,不管出于什么原因而簽訂陰陽(yáng)合同,都要注意防范由此而產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。這種風(fēng)險(xiǎn)主要是指當(dāng)產(chǎn)生爭(zhēng)議時(shí),雙方對(duì)合同價(jià)格各執(zhí)一詞,紛紛主張對(duì)自己有利的價(jià)格。
陰陽(yáng)合同中,一般情況下,后簽的合同為準(zhǔn)。按上海市高級(jí)人民法院《關(guān)于審理“二手房”買(mǎi)賣(mài)案件若干問(wèn)題的解答》的規(guī)定,在因“陰陽(yáng)合同”價(jià)格不一而產(chǎn)生爭(zhēng)議的情況下,原則上以時(shí)間在后的合同價(jià)為準(zhǔn)。除非有證據(jù)證明前一份合同價(jià)是為規(guī)避納稅及騙取貸款等原因而簽訂的虛假價(jià)格。但是要特別注意,這個(gè)舉證責(zé)任是由提出異議方來(lái)承擔(dān)的,也就是說(shuō),誰(shuí)認(rèn)為前一份合同是虛假的,誰(shuí)就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)這個(gè)舉證責(zé)任。
無(wú)法判斷先后的,應(yīng)當(dāng)證明哪份為“真實(shí)意思”。這樣的規(guī)定并不全面,因?yàn)閮煞莺贤暮炗啎r(shí)間并不一定有先后,可能是同時(shí)簽訂的。如果一定要以后一份合同為準(zhǔn)的話,這時(shí)就會(huì)難以認(rèn)定哪一份合同是“后一份合同”。所以關(guān)鍵是要證明哪一份合同的價(jià)格才符合雙方的真實(shí)意愿。
法律依據(jù)
《民法典》第一百四十六條 行為人與相對(duì)人以虛假的意思表示實(shí)施的民事法律行為無(wú)效。
以虛假的意思表示隱藏的民事法律行為的效力,依照有關(guān)法律規(guī)定處理。
《民事訴訟法》第三條 人民法院受理公民之間、法人之間、其他組織之間以及他們相互之間因財(cái)產(chǎn)關(guān)系和人身關(guān)系提起的民事訴訟,適用本法的規(guī)定。
陰陽(yáng)合同的糾紛應(yīng)該怎么處理
陰陽(yáng)合同的糾紛應(yīng)該怎么處理陰陽(yáng)合同的糾紛,應(yīng)當(dāng)作以下處理:1、認(rèn)定陽(yáng)合同無(wú)效不能認(rèn)定為有效的民事法律關(guān)系;2、認(rèn)定陰合同有效,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其有效成立,合同雙方應(yīng)當(dāng)以陰合同為準(zhǔn)實(shí)際履行;3、如陽(yáng)合同的訂立,使其他本可主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的股東或共有人放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán),則在認(rèn)定陽(yáng)合同無(wú)效后,其他股東或共有人有權(quán)以陰合同價(jià)款為同等條件,再次主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。
一、陰陽(yáng)合同的糾紛應(yīng)該怎么處理
1、陰陽(yáng)合同的糾紛,應(yīng)當(dāng)作以下處理:
(1)認(rèn)定陽(yáng)合同無(wú)效不能認(rèn)定為有效的民事法律關(guān)系;
(2)認(rèn)定陰合同有效,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其有效成立,合同雙方應(yīng)當(dāng)以陰合同為準(zhǔn)實(shí)際履行;
(3)如陽(yáng)合同的訂立,使其他本可主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的股東或共有人放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán),則在認(rèn)定陽(yáng)合同無(wú)效后,其他股東或共有人有權(quán)以陰合同價(jià)款為同等條件,再次主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。
2、法律依據(jù):《中華人民共和國(guó)民法典》第一百五十四條
行為人與相對(duì)人惡意串通,損害他人合法權(quán)益的民事法律行為無(wú)效。
第一百五十六條
民事法律行為部分無(wú)效,不影響其他部分效力的,其他部分仍然有效。
二、陰陽(yáng)合同有效力嗎
陰陽(yáng)合同中陰合同如果符合法律規(guī)定,就是具有效力的。鑒于買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂“陰陽(yáng)合同”的行為嚴(yán)重違反了中國(guó)稅收管理規(guī)定,有關(guān)部門(mén)查實(shí)后,如果屬于一般偷稅行為,行政機(jī)關(guān)有權(quán)給予罰款、拘留等行政處罰;如果偷稅數(shù)額較大、次數(shù)較多,則可能構(gòu)成犯罪。
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