承包人行使 優(yōu)先受償權(quán) 應(yīng)具備三個(gè)條件： 第一，發(fā)包人 未按合同約定 的時(shí)間、進(jìn)度支付工程價(jià)款; 第二，承包人催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價(jià)款，發(fā)包人逾期仍未支付; 第三，須在從工程竣工之日或合同約定的竣工之日起算的六個(gè)月的除斥期間內(nèi)行使。 實(shí)踐中，發(fā)包人不按約定向承包人支付工程價(jià)款的情況很多，但承包人優(yōu)先受償權(quán)的實(shí)現(xiàn)卻是非常困難的。主要原因在于法律對(duì)催告期限和除斥期間的規(guī)定存在缺陷，在優(yōu)先受償權(quán)行使條件的設(shè)立上對(duì)承包人明顯不公。
法律客觀：《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（一）》第三十五條 與發(fā)包人訂立建設(shè)工程施工合同的承包人，依據(jù)民法典第八百零七條的規(guī)定請(qǐng)求其承建工程的價(jià)款就工程折價(jià)或者拍賣的價(jià)款優(yōu)先受償?shù)模嗣穹ㄔ簯?yīng)予支持。 《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（一）》第三十六條 承包人根據(jù)民法典第八百零七條規(guī)定享有的建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。 《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（一）》第三十七條 裝飾裝修工程具備折價(jià)或者拍賣條件，裝飾裝修工程的承包人請(qǐng)求工程價(jià)款就該裝飾裝修工程折價(jià)或者拍賣的價(jià)款優(yōu)先受償?shù)模嗣穹ㄔ簯?yīng)予支持。
建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的確定是建設(shè)工程已竣工并經(jīng)驗(yàn)收；工程價(jià)款已按施工合同確定或雙方達(dá)成一致約定并且開發(fā)商存在逾期付款事實(shí)已經(jīng)逾期；施工方未放棄工程價(jià)款的優(yōu)先受償權(quán)。
法律客觀：《合同法》286條規(guī)定：“發(fā)包人未按照約定支付價(jià)款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價(jià)款。發(fā)包人逾期不支付的，除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價(jià)、拍賣的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議該工程折價(jià)，也可以申請(qǐng)人民法院將該工程依法拍賣。建設(shè)工程的價(jià)款就該工程折價(jià)或拍賣的價(jià)款優(yōu)先受償”。優(yōu)先受償權(quán)直接依據(jù)法律規(guī)定而享有，不以當(dāng)事人的約定為必要。只要具備了法律規(guī)定的成立要件，即自動(dòng)產(chǎn)生。其法律要件有：⑴發(fā)包人未支付到期工程款。“工程價(jià)款”的范圍：根據(jù)最高人民法院《關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》第3條規(guī)定“建設(shè)工程款包括應(yīng)當(dāng)支付的工作人員報(bào)酬、材料款等實(shí)際支出的費(fèi)用，不包括承包人因發(fā)包人違約所造成的損失。”這里的“實(shí)際支出的費(fèi)用”應(yīng)當(dāng)是工程價(jià)款中的成本部分，包括直接費(fèi)、間接費(fèi)。墊資款應(yīng)在保護(hù)范圍之內(nèi)，不包括利潤(rùn)和因發(fā)包人違約所造成的損失。⑵限于因建設(shè)工程合同所產(chǎn)生的工程價(jià)款。《合同法》269條規(guī)定，建設(shè)工程包括工程勘察、設(shè)計(jì)、施工合同。《合同法》286條和司法解釋都沒有明確排除勘察、設(shè)計(jì)合同所生債權(quán)享有優(yōu)先受償權(quán)。對(duì)于施工合同的范圍，《建筑法》第二條規(guī)定“本法所稱建筑活動(dòng)，是指各類房屋建筑及其附屬設(shè)施的建造和與其配套的線路、管道、設(shè)備的安裝工程。”同時(shí)，《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第二條規(guī)定“本條例所稱建設(shè)工程，是指土木工程、建筑工程、線路管道和設(shè)備安裝工程及裝修工程。”所以，土建、安裝、裝修工程都在建設(shè)工程的范圍內(nèi)。⑶優(yōu)先權(quán)的客體必須是承包人承包施工的建設(shè)工程。承包人不得對(duì)非其承包施工的發(fā)包人所有的其他建設(shè)工程主張優(yōu)先受償權(quán)，對(duì)于工程因裝飾裝修、安裝而增值的部分，亦不享有優(yōu)先權(quán)。⑷優(yōu)先權(quán)的客體必須不屬于“不宜折價(jià)、拍賣”的建設(shè)工程。這里所謂不宜折價(jià)、拍賣的建設(shè)工程是指法律禁止流通的工程、所有權(quán)不明的工程、國(guó)家重點(diǎn)工程和有特殊用途的工程。⑸工程價(jià)款的法定優(yōu)先權(quán)，無需登記。
建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)需要按照法定程序行使。承包人應(yīng)向發(fā)包人發(fā)出催告通知，要求其在合理期限內(nèi)支付工程價(jià)款，行使法定優(yōu)先權(quán)有發(fā)包人和承包人協(xié)議折價(jià)、申請(qǐng)法院依法拍賣兩種方式，行使優(yōu)先權(quán)的期限為6個(gè)月，自建設(shè)工程竣工之日或者 建設(shè)工程合同 約定的竣工之日起計(jì)算。
法律客觀：《中華人民共和國(guó)民法典》
第八百零七條
發(fā)包人未按照約定支付價(jià)款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價(jià)款。發(fā)包人逾期不支付的，除根據(jù)建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價(jià)、拍賣外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià)，也可以請(qǐng)求人民法院將該工程依法拍賣。建設(shè)工程的價(jià)款就該工程折價(jià)或者拍賣的價(jià)款優(yōu)先受償。
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