法律主觀：

1.判定開(kāi)發(fā)商現(xiàn)已進(jìn)行初始登記： 辦理房產(chǎn)證 的必要前提條件即是要斷定開(kāi)發(fā)商現(xiàn)已進(jìn)行初始登記。依據(jù)《 商品房出售 管理辦法》第34條的規(guī)定， 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 公司應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起60日內(nèi)，將其需要處理房子權(quán)屬登記的材料抄送房子所在地房地產(chǎn)行政主管部分。 2.到管理部分收取并填寫(xiě)請(qǐng)求表： 接下來(lái)即是去管理部分收取一份《房子(地)所有權(quán)登記請(qǐng)求表》而且填寫(xiě)好，不過(guò)在請(qǐng)求表填寫(xiě)完以后，需要開(kāi)發(fā)商簽字蓋章，有些開(kāi)發(fā)商手里會(huì)有現(xiàn)成蓋好章的表格，那么直接填寫(xiě)就能夠了。不過(guò)能夠事先向開(kāi)發(fā)商問(wèn)詢(xún)，房產(chǎn)證到哪個(gè)部分處理，這樣能夠節(jié)省許多時(shí)間。 3.到有關(guān)部分收取測(cè)繪圖(表)： 測(cè)繪圖(表)也是必需的材料之一，因?yàn)樗堑怯洸糠謹(jǐn)喽ǚ慨a(chǎn)證上標(biāo)示面積的重要依據(jù)。咱們能夠到開(kāi)發(fā)商指定的房子面積計(jì)量站請(qǐng)求而且收取測(cè)繪表，或許也能夠帶上身份證到開(kāi)發(fā)商處收取，向登記部分請(qǐng)求對(duì)房子面積進(jìn)行測(cè)繪。 4.處理過(guò)戶(hù)登記： 買(mǎi)賣(mài)雙方進(jìn)行房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)后一個(gè)月內(nèi)持 房子買(mǎi)賣(mài)合同 和別的證件到 房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài) 所處理買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶(hù)登記。去處理登記需要帶著身份證、戶(hù)口本、《商品房出售合同》等證件和材料。買(mǎi)賣(mài)雙方接到買(mǎi)賣(mài)所處理過(guò)戶(hù)手續(xù)的告訴后，應(yīng)帶著身份證、戶(hù)口本、圖書(shū)印章等，在交納了手續(xù)費(fèi)、契稅、印花稅后就能夠處理過(guò)戶(hù)手續(xù)。 5.收取房產(chǎn)證： 處理好過(guò)戶(hù)手續(xù)今后，買(mǎi)方應(yīng)持房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)所發(fā)給的房產(chǎn)賣(mài)契，在三個(gè)月內(nèi)到房子所在地的市或區(qū)(縣)的房子土地管理局登記請(qǐng)求。處理請(qǐng)求時(shí)需要帶好證件和材料，管理部分檢查驗(yàn)證后，就可收取房產(chǎn)證。 本來(lái)處理房產(chǎn)證的流程看似雜亂和費(fèi)時(shí)，只需把握了這個(gè)流程的次序，那么就便利多了。值得提示的是，處理房產(chǎn)證的注意事項(xiàng)，要細(xì)心核對(duì)賣(mài)房人的有關(guān)證件是不是真實(shí)有效，細(xì)心檢查協(xié)議上的內(nèi)容是不是依照請(qǐng)求嚴(yán)格執(zhí)行。

法律客觀：

第一，明確由誰(shuí)來(lái)辦理房產(chǎn)證。根據(jù)《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定：“預(yù)售商品房的購(gòu)買(mǎi)人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù);現(xiàn)售商品房的購(gòu)買(mǎi)人應(yīng)當(dāng)自銷(xiāo)售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。”由此，法律上看，購(gòu)房者本身是申請(qǐng)辦理房產(chǎn)證的法定義務(wù)人。房開(kāi)商對(duì)房產(chǎn)證的辦理具有協(xié)助義務(wù)。根據(jù)《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》的規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購(gòu)買(mǎi)人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。”《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第三十四條規(guī)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)“應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用前按項(xiàng)目委托具有房產(chǎn)測(cè)繪資格的單位實(shí)施測(cè)繪，測(cè)繪結(jié)果報(bào)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)審核后用于房屋權(quán)屬登記”。基于房開(kāi)商對(duì)辦理房產(chǎn)證的協(xié)助義務(wù)，現(xiàn)實(shí)情況中，尤其是對(duì)于購(gòu)買(mǎi)商品房的購(gòu)房者而言，在購(gòu)房合同中約定由房開(kāi)商代為辦理也不在少數(shù)。第二，明確辦證期限。《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第33條規(guī)定了辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)的期限。若是選擇由房開(kāi)商代為辦理的，就應(yīng)當(dāng)在購(gòu)房合同中約定一個(gè)合理的期限，從而有效的督促開(kāi)發(fā)商及時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)證。若房開(kāi)商在約定期限內(nèi)未能辦好房產(chǎn)證的，就應(yīng)當(dāng)按照合同的約定承擔(dān)違約責(zé)任。另根據(jù)《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》的規(guī)定，如果買(mǎi)受人自房屋交付之日起90日(期房)或自合同訂立之日起90日(現(xiàn)房)未能取得房屋權(quán)屬證書(shū)的，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，賠償額可以按照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收預(yù)期貸款利率計(jì)算。若購(gòu)房者未在合同中與開(kāi)發(fā)商達(dá)成辦理房產(chǎn)證期限及違約責(zé)任的約定的，可依據(jù)上述規(guī)定追究開(kāi)發(fā)商的責(zé)任。第三，可以解除合同。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第19條的約定：“商品房買(mǎi)賣(mài)合同或者《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿(mǎn)后超過(guò)一年，由于出賣(mài)人的原因，導(dǎo)致買(mǎi)受人無(wú)法辦理房屋所有權(quán)登記，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。”由此，若由于房開(kāi)商的原因，致使購(gòu)房者自房屋交付之日起超過(guò)一年零九十日無(wú)法辦理房屋所有權(quán)登記，則購(gòu)房者有權(quán)請(qǐng)求法院解除合同并賠償損失。

房產(chǎn)轉(zhuǎn)移相關(guān)法律問(wèn)題：
（一）房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記的性質(zhì)
長(zhǎng)期以來(lái)，很多購(gòu)房人認(rèn)為自己支付購(gòu)房款后，辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記是開(kāi)發(fā)商的事情，與自己無(wú)關(guān)，于是對(duì)辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記漠不關(guān)心；還有些購(gòu)房人認(rèn)為，既然辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記是自己的義務(wù)，而自己又要交納很多稅費(fèi)，索性就不去辦理房屋權(quán)屬登記，致使出賣(mài)人“一房二賣(mài)”，或者賣(mài)房后因?yàn)榉课輧r(jià)值增加反悔、買(mǎi)受人入住所購(gòu)房屋后久久不能取得房屋產(chǎn)權(quán)證的現(xiàn)象較為突出；因此，無(wú)論是買(mǎi)受人、出賣(mài)人，都需對(duì)房屋買(mǎi)賣(mài)中權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記的性質(zhì)及效力及自己在其中應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任有一清醒的認(rèn)識(shí)，不斷提高法律意識(shí)，以維護(hù)自身的合法權(quán)益。《物權(quán)法》第9條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。依法屬于國(guó)家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。”
2、房產(chǎn)權(quán)屬登記是房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理的主要行政手段，也是依法確認(rèn)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的法定手續(xù)。根據(jù)上述法律規(guī)定，并結(jié)合我國(guó)《合同法》第44條規(guī)定：“依法成立的合同，自成立時(shí)生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定。”、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ㄒ唬返?條規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)或者辦理批準(zhǔn)登記等手續(xù)才生效的，在一審法庭辯論終結(jié)前當(dāng)事人仍未辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該合同未生效；法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后才生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移”、《物權(quán)法》第15條規(guī)定：“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。”
因此，房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移以登記為要件，未經(jīng)登記，不發(fā)生房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的效力。由于房屋權(quán)屬登記是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的一種，而不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記是一種行政行為，它所體現(xiàn)的是國(guó)家行政權(quán)力對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)關(guān)系的合理干預(yù)，干預(yù)的目的是為了明晰各種不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，依法保護(hù)物權(quán)人的合法權(quán)益。因此，房產(chǎn)權(quán)屬登記的實(shí)質(zhì)是對(duì)房屋物權(quán)進(jìn)行公示，屬于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的公示方法。
（二）房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記的效力
1、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記產(chǎn)生房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的效力
房產(chǎn)權(quán)屬登記的實(shí)質(zhì)是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)公示行為，因此，根據(jù)物權(quán)公示原則，只有當(dāng)事人依法辦理了房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，房屋所有權(quán)才發(fā)生轉(zhuǎn)移。所有權(quán)轉(zhuǎn)移的時(shí)間即到房地產(chǎn)交易中心辦理交易登記的時(shí)間。如果不進(jìn)行房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記，即使買(mǎi)方已經(jīng)入住，房屋的所有權(quán)也沒(méi)有發(fā)生轉(zhuǎn)移，在未來(lái)的時(shí)間內(nèi)，出賣(mài)人（原產(chǎn)權(quán)人）仍然可以在房屋產(chǎn)權(quán)上設(shè)立抵押，甚至可以將房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給第三人。如果購(gòu)買(mǎi)人對(duì)房屋的產(chǎn)權(quán)沒(méi)有被確認(rèn)，不僅有可能因?yàn)槌鲑u(mài)人的緣故被法院查封、拍賣(mài)，也可能因此與第三人發(fā)生產(chǎn)權(quán)糾紛。同樣，購(gòu)買(mǎi)人也不能行使處分權(quán)，也不能設(shè)定抵押。
2、房屋買(mǎi)賣(mài)中權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記與房屋買(mǎi)賣(mài)合同的關(guān)系
我國(guó)《物權(quán)法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市私有房屋管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)雖然規(guī)定轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)要進(jìn)行房屋權(quán)屬過(guò)戶(hù)登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效。所以辦理所有權(quán)過(guò)戶(hù)登記不是房屋買(mǎi)賣(mài)合同的有效要件，未辦理過(guò)戶(hù)登記，只是不發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移的效力，而不是買(mǎi)賣(mài)合同不生效力。這是因?yàn)榻桓稑?biāo)的物或者交付提取標(biāo)的物的單證是動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)變動(dòng)方式，而并不是不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)變動(dòng)方式，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)不能通過(guò)交付來(lái)實(shí)現(xiàn)公示而只能是登記來(lái)實(shí)現(xiàn)公示，所以過(guò)戶(hù)登記是已經(jīng)生效的合同一方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，房屋買(mǎi)賣(mài)未登記過(guò)戶(hù)，買(mǎi)受人僅僅是不能取得房屋所有權(quán)，但房屋買(mǎi)賣(mài)合同本身并不因此而不生效力；另一方面，房屋所有權(quán)登記，僅是房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的公示程序，而并不是買(mǎi)賣(mài)合同生效的要件。綜上所述，房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記的實(shí)質(zhì)是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的公示，其目的在于向他人展示，標(biāo)的物所有權(quán)已發(fā)生轉(zhuǎn)移，若沒(méi)有進(jìn)行公示登記，則不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力，不能對(duì)抗善意第三人，而是否進(jìn)行轉(zhuǎn)移登記不影響合同的效力。
二、合同當(dāng)事人在房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記中的權(quán)利、義務(wù)
（一）買(mǎi)賣(mài)雙方當(dāng)事人在權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記過(guò)程中的地位和義務(wù)
1、我國(guó)現(xiàn)行有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定
《物權(quán)法》第11條規(guī)定：“當(dāng)事人申請(qǐng)登記，應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同登記事項(xiàng)提供權(quán)屬證明和不動(dòng)產(chǎn)界址、面積等必要材料。”；《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第33條規(guī)定：“預(yù)售商品房的購(gòu)買(mǎi)人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)；現(xiàn)售商品房的購(gòu)買(mǎi)人應(yīng)當(dāng)自銷(xiāo)售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購(gòu)買(mǎi)人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。”；《房屋登記辦法》第31條規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)房屋所有權(quán)初始登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)建筑區(qū)劃內(nèi)依法屬于全體業(yè)主共有的公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房等房屋一并申請(qǐng)登記，由房屋登記機(jī)構(gòu)在房屋登記簿上予以記載，不頒發(fā)房屋權(quán)屬證書(shū)。”、第32條規(guī)定：“發(fā)生下列情形之一的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在有關(guān)法律文件生效或者事實(shí)發(fā)生后申請(qǐng)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記：（一）買(mǎi)賣(mài)；（二）互換；（三）贈(zèng)與；（四）繼承、受遺贈(zèng)；（五）房屋分割、合并，導(dǎo)致所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的；（六）以房屋出資入股；（七）法人或者其他組織分立、合并，導(dǎo)致房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的；（八）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。”第33條規(guī)定：“申請(qǐng)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：（一）登記申請(qǐng)書(shū)；（二）申請(qǐng)人身份證明；（三）房屋所有權(quán)證書(shū)或者房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)；（四）證明房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的材料；（五）其他必要材料。前款第（四）項(xiàng)材料，可以是買(mǎi)賣(mài)合同、互換合同、贈(zèng)與合同、受遺贈(zèng)證明、繼承證明、分割協(xié)議、合并協(xié)議、人民法院或者仲裁委員會(huì)生效的法律文書(shū)，或者其他證明房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的材料。”
2、雙方權(quán)利、義務(wù)
依據(jù)上述法律、法規(guī)規(guī)定，出賣(mài)人在房屋買(mǎi)賣(mài)合同依法成立并生效后，應(yīng)保證及時(shí)將所出賣(mài)的房屋的所有權(quán)轉(zhuǎn)移給買(mǎi)受人，買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)會(huì)同出賣(mài)人到房屋管理部門(mén)進(jìn)行登記，辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，交納契稅，領(lǐng)取房產(chǎn)證。
第一，購(gòu)房人是辦理房屋權(quán)屬登記的申請(qǐng)義務(wù)人。房屋權(quán)屬登記是國(guó)家對(duì)房產(chǎn)權(quán)屬管理的行政行為，既然購(gòu)房人購(gòu)買(mǎi)了有關(guān)房屋，那么對(duì)有關(guān)房屋所有權(quán)提出轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)也是當(dāng)然的。同理，如果房屋要辦理抵押登記（如按揭購(gòu)房），那么也只有由房屋所有權(quán)人（按揭購(gòu)房人）提出申請(qǐng)，方能辦理。目前，開(kāi)發(fā)商常常為購(gòu)房人代辦有關(guān)手續(xù)，雖然其作為買(mǎi)賣(mài)合同的一方當(dāng)事人，又代為履行合同另一方的法定義務(wù)，在法律上并無(wú)不妥但并非必須；從法律上的權(quán)利義務(wù)關(guān)系來(lái)講，開(kāi)發(fā)商的行為是一種代理行為，其進(jìn)行房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記的行為是代理購(gòu)房人而為，其行為產(chǎn)生的權(quán)利義務(wù)也由購(gòu)房人承擔(dān)，因此，房屋權(quán)屬登記的申請(qǐng)義務(wù)人，仍然系購(gòu)房人一方。
第二，開(kāi)發(fā)商的義務(wù)為協(xié)助購(gòu)房人辦理權(quán)屬登記，為房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記，提供相關(guān)資料、文件。房屋出賣(mài)人最基本的一項(xiàng)義務(wù)是交付房屋并保證房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移給買(mǎi)受人。而房屋出賣(mài)人在房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記過(guò)程中的義務(wù)就是向房屋權(quán)屬登記部門(mén)提交轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)辦理權(quán)屬登記所需要的相關(guān)文件，協(xié)助辦理權(quán)屬登記。雖然開(kāi)發(fā)商的義務(wù)為協(xié)助義務(wù)，但是，根據(jù)合同法規(guī)定，協(xié)助義務(wù)是合同的附隨義務(wù)，是基于法律規(guī)定而產(chǎn)生法定義務(wù)，開(kāi)發(fā)商不盡協(xié)助義務(wù)，導(dǎo)致購(gòu)房人房屋權(quán)屬登記不能，取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)的，購(gòu)房人可以選擇退房或要求開(kāi)發(fā)商支付違約金、直至解除合同。此外，依據(jù)《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第27條的規(guī)定，商品房預(yù)售合同的預(yù)售登記備案手續(xù)，則完全是應(yīng)由開(kāi)發(fā)商履行的義務(wù)，而不是協(xié)助辦理，開(kāi)發(fā)商必須在簽約后法定時(shí)間進(jìn)行預(yù)售備案登記。
（二）購(gòu)買(mǎi)人申請(qǐng)登記的期限和開(kāi)發(fā)商資料報(bào)送的期限
1.購(gòu)買(mǎi)人申請(qǐng)預(yù)售商品房過(guò)戶(hù)登記的期限
依據(jù)《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第33條的規(guī)定，預(yù)售商品房的購(gòu)買(mǎi)人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。
2.購(gòu)買(mǎi)人申請(qǐng)現(xiàn)售商品房過(guò)戶(hù)登記的期限
依據(jù)《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第33條的規(guī)定：“現(xiàn)售商品房的購(gòu)買(mǎi)人應(yīng)當(dāng)自銷(xiāo)售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。”
3.開(kāi)發(fā)商資料報(bào)送的期限
《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第34條規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起60日內(nèi)，將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報(bào)送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門(mén)。”
4.預(yù)售合同的預(yù)售備案登記
《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第27條的規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自商品房預(yù)售合同簽訂之日起30日內(nèi)，到商品房所在地的縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)和負(fù)責(zé)土地管理工作的部門(mén)備案。”
（三）買(mǎi)受人未在約定或規(guī)定期限內(nèi)取得房產(chǎn)證時(shí)享有的權(quán)利
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第18條規(guī)定：“由于出賣(mài)人的原因，買(mǎi)受人在下列期限屆滿(mǎn)未能取得房屋權(quán)屬證書(shū)的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：(一)商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；(二)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；(三)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。”、第19條規(guī)定：“商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定或者《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第33條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿(mǎn)后超過(guò)一年，由于出賣(mài)人的原因，導(dǎo)致買(mǎi)受人無(wú)法辦理房屋所有權(quán)登記，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。”
也就是說(shuō)，由于出賣(mài)人的原因，如果購(gòu)房人在合同約定或者缺乏約定時(shí)在法定期限內(nèi)不能取得房屋權(quán)屬證書(shū)，那么在該期限屆滿(mǎn)一年后，購(gòu)房者可以退房并要求出賣(mài)人賠償經(jīng)濟(jì)損失。
三、房屋權(quán)屬登記中存在的問(wèn)題和法律實(shí)務(wù)
（一）存在的問(wèn)題
在權(quán)屬登記的過(guò)程中，盡管買(mǎi)受人作為權(quán)屬登記的申請(qǐng)人，出賣(mài)人所履行的是一種協(xié)助義務(wù)。但是在權(quán)屬糾紛中，大多數(shù)糾紛恰恰是由這個(gè)協(xié)助義務(wù)引起，而能否辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記的關(guān)鍵因素通常取決于出賣(mài)人。我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第39條和《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》第10條對(duì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件作了嚴(yán)格的規(guī)定。通常，由于出賣(mài)人的如下原因，可能導(dǎo)致不能進(jìn)行房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記，買(mǎi)受人不能取得房屋產(chǎn)權(quán)證：
1、土地使用手續(xù)不合法。如在農(nóng)村集體所有土地上建造而出賣(mài)的房屋。
2、出賣(mài)人未支付全部土地使用權(quán)出讓金。支付土地出讓金是土地使用權(quán)受讓人的主要義務(wù)，在受讓人沒(méi)有按約履行全部義務(wù)前，土地管理部門(mén)一般會(huì)限制辦理土地使用權(quán)的變更手續(xù)。
3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)違章建房。開(kāi)發(fā)企業(yè)超過(guò)審批進(jìn)行建房，超出的部分就無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)證。
4、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不能提供規(guī)定的資料。如因沒(méi)有通過(guò)綜合驗(yàn)收而不能提供綜合驗(yàn)收合格的證明。
5、其他原因。如開(kāi)發(fā)企業(yè)沒(méi)有將抵押權(quán)注銷(xiāo)、涉及訴訟房子被人民法院查封等情況，也會(huì)影響房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)的辦理。
一旦發(fā)生糾紛，當(dāng)買(mǎi)受人為此提起訴訟時(shí)，依據(jù)我國(guó)民事訴訟法規(guī)定“誰(shuí)主張誰(shuí)舉證”原則，買(mǎi)受人必須對(duì)不能辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記及不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的事實(shí)進(jìn)行舉證，使買(mǎi)受人常常處于不利地位。
（二）房屋權(quán)屬登記中的法律實(shí)務(wù)
1、謹(jǐn)慎簽訂合同，明確雙方的義務(wù)
在簽訂合同前，應(yīng)當(dāng)對(duì)出賣(mài)人是否具備辦理產(chǎn)權(quán)登記所需手續(xù)進(jìn)行必要的審查，在簽訂合同時(shí)，明確出賣(mài)人在辦理產(chǎn)權(quán)登記的義務(wù)，出賣(mài)人向房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記管理部門(mén)遞交辦理產(chǎn)權(quán)登記的各項(xiàng)完整材料的具體時(shí)間及其他義務(wù)履行的具體時(shí)間，并合理約定違約責(zé)任。
2、提高法律意識(shí)，及時(shí)辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記
由于房產(chǎn)權(quán)屬登記的實(shí)質(zhì)是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)公示行為，因此，只有當(dāng)事人辦理了房屋權(quán)屬過(guò)戶(hù)登記手續(xù)，房屋所有權(quán)才發(fā)生轉(zhuǎn)移。我們必須有較強(qiáng)的法律意識(shí)，在合同簽訂后，應(yīng)當(dāng)按約定或者法定的時(shí)間前往申請(qǐng)或者督促出賣(mài)人及時(shí)代為申請(qǐng)，辦理房產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記。并在履行過(guò)程中，對(duì)自己的權(quán)利義務(wù)要有清楚的認(rèn)識(shí)，在對(duì)方違約時(shí)及時(shí)督促對(duì)方履行義務(wù)，以維護(hù)自己的權(quán)益。

一、房產(chǎn)證由開(kāi)發(fā)商辦理嗎
《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》規(guī)定:“預(yù)售商品房的購(gòu)買(mǎi)人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù);現(xiàn)售商品房的購(gòu)買(mǎi)人應(yīng)當(dāng)自銷(xiāo)售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。”因此，房屋買(mǎi)受人是申請(qǐng)辦理房屋所有權(quán)證的法定義務(wù)人。
《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》還規(guī)定了“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購(gòu)買(mǎi)人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。”從而明確了開(kāi)發(fā)商對(duì)買(mǎi)受人申請(qǐng)辦理產(chǎn)權(quán)證負(fù)有的是協(xié)助義務(wù)。因此,房屋買(mǎi)受人是申辦房產(chǎn)證的法定義務(wù)人，開(kāi)發(fā)商負(fù)有協(xié)助的義務(wù)。
二、購(gòu)房者如何辦理房產(chǎn)證
按照建設(shè)部原《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》，房屋權(quán)屬登記應(yīng)當(dāng)由權(quán)利人向房產(chǎn)管理部門(mén)提出申請(qǐng)，出賣(mài)人予以配合。但是，權(quán)利人在申辦房產(chǎn)證時(shí)往往發(fā)現(xiàn)，申辦房產(chǎn)證的一些關(guān)鍵資料在開(kāi)發(fā)商或房屋出賣(mài)人手里，而開(kāi)發(fā)商或出賣(mài)人往往怠于提供資料或根本就不具備這些資料，于是，糾紛就發(fā)生了。
為了解決這些矛盾，所以《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》作出了上述新的規(guī)定：房屋權(quán)利的登記，應(yīng)由有關(guān)當(dāng)事人共同申請(qǐng)，登記應(yīng)提交申請(qǐng)人身份證明、房屋所有權(quán)證書(shū)、證明房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的材料等。由于購(gòu)房人購(gòu)房前的房屋所有權(quán)證書(shū)在開(kāi)發(fā)商或出賣(mài)人手上，因此，該規(guī)定實(shí)際上表明，開(kāi)發(fā)商或出賣(mài)人應(yīng)對(duì)申辦房產(chǎn)證承擔(dān)更多的義務(wù)。
因此，法律規(guī)定配合買(mǎi)房人辦理產(chǎn)權(quán)證是開(kāi)發(fā)商的義務(wù)。如果開(kāi)發(fā)商故意不予配合，您可以采取法律手段迫使他履行法律義務(wù)。
三、房產(chǎn)證辦理流程
(1)買(mǎi)賣(mài)雙方進(jìn)行房產(chǎn)交易后一個(gè)月內(nèi)持房屋買(mǎi)賣(mài)合同和其他證件到房地產(chǎn)交易所辦理買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶(hù)登記。去辦理登記需要攜帶身份證、戶(hù)口本、《商品房銷(xiāo)售合同》等證件和資料。
(2)買(mǎi)賣(mài)雙方接到交易所辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)的通知后，應(yīng)攜帶身份證、戶(hù)口本、圖章等，在交納了手續(xù)費(fèi)、契稅、印花稅后就可以辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。交易所會(huì)給買(mǎi)方發(fā)放房產(chǎn)賣(mài)契，原則上房產(chǎn)證需買(mǎi)賣(mài)雙方共同辦理。買(mǎi)賣(mài)雙方或一方因故不能辦理買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶(hù)手續(xù)和產(chǎn)權(quán)登記的，可出具委托書(shū)委托代理人代為辦理。
(3)辦理完買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶(hù)手續(xù)后，買(mǎi)方應(yīng)持房地產(chǎn)交易所發(fā)給的房產(chǎn)賣(mài)契，在三個(gè)月內(nèi)到房屋所在地的市或區(qū)(縣)的房屋土地管理局登記申請(qǐng)。辦理申請(qǐng)需要的證件和資料有：賣(mài)方所有的整棟樓的房屋所有權(quán)證、《商品房購(gòu)銷(xiāo)合同》、商品房銷(xiāo)售發(fā)票存根復(fù)印件、、身份證復(fù)印件、《房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記表》、《墻界表》、《面積計(jì)算表》。
(4)經(jīng)房地產(chǎn)管理部門(mén)審查驗(yàn)證后，買(mǎi)方可領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)證。

協(xié)助辦理 產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù) 是房地產(chǎn)公司的附隨義務(wù)。對(duì)于存在附隨義務(wù)的，在法院作出判決之后，那么法院就是可以 強(qiáng)制執(zhí)行 的，對(duì)于辦理房屋的過(guò)戶(hù)手續(xù)，也是在 買(mǎi)賣(mài)合同 當(dāng)中的附隨義務(wù)，那么也就可以強(qiáng)制執(zhí)行。 附隨義務(wù)，只要法院作出判決，法院就可以強(qiáng)制執(zhí)行，比如現(xiàn)在辦理 房屋過(guò)戶(hù) 手續(xù)，就是 房屋買(mǎi)賣(mài)合同 的附隨義務(wù)，就可以強(qiáng)制執(zhí)行。 《 民事訴訟法 》第二百五十一條 在執(zhí)行中，需要辦理有關(guān)財(cái)產(chǎn)權(quán)證照轉(zhuǎn)移手續(xù)的，人民法院可以向有關(guān)單位發(fā)出協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)，有關(guān)單位必須辦理。 目前，各國(guó)立法對(duì)附隨義務(wù)并沒(méi)有明確規(guī)定其涵義，故學(xué)界對(duì)其表述也并不一致。附隨義務(wù)有廣義和狹義之分，廣義的附隨義務(wù)包括先合同義務(wù)、 合同履行 中的附隨義務(wù)、后合同義務(wù)。狹義的附隨義務(wù)是指合同履行過(guò)程中，為協(xié)助實(shí)現(xiàn)主給付義務(wù)，遵循誠(chéng)實(shí)信用原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣而履行的通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。 廣義的附隨義務(wù)包括先合同義務(wù)、合同履行中的附隨義務(wù)、后合同義務(wù)。這種附隨義務(wù)勢(shì)力范圍涉及合同的訂立、履行、變更和終止的整個(gè)過(guò)程。狹義的附隨義務(wù)是指合同履行過(guò)程中，為協(xié)助實(shí)現(xiàn)主給付義務(wù)，遵循誠(chéng)實(shí)信用原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣而履行的通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。后者排除了先合同義務(wù)與后合同義務(wù)，理由在于這三者在義務(wù)功能、違反義務(wù)的責(zé)任等方面存在較大的差異。筆者傾向于采用前者，即廣義的附隨義務(wù)涵義。先合同義務(wù)、合同履行中的附隨義務(wù)、后合同義務(wù)雖然在一些方面存在差異，但它們?cè)诰S護(hù) 合同當(dāng)事人 的利益，實(shí)踐誠(chéng)實(shí)信用原則，保護(hù)交易的安全性和穩(wěn)定性上更多的是一種共同性。因此應(yīng)將其統(tǒng)一在附隨義務(wù)的涵義中，以構(gòu)建完整的現(xiàn)代 合同法 義務(wù)群。 根據(jù)我國(guó)相關(guān)法律規(guī)定，附隨義務(wù)主要是法院作出相關(guān)判決的話(huà)。那么被判決的人或者組織就需要立刻進(jìn)行履行相關(guān)的義務(wù)。如果不進(jìn)行相關(guān)履行的義務(wù)，那么原告就可以向法院提出申請(qǐng)進(jìn)行強(qiáng)制執(zhí)行。法院也有對(duì)該項(xiàng)事務(wù)進(jìn)行全面的強(qiáng)制執(zhí)行。