翟亞波 張云云
　　承租人的優(yōu)先購買權(quán)是指，出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。承租人的優(yōu)先購買權(quán)是一種法定優(yōu)先權(quán)，我國法律法規(guī)對此有明確規(guī)定。在多個部分承租人均有優(yōu)先購買權(quán)的前提下，在拍賣程序符合“價高者得”法則的同時，出現(xiàn)了多個優(yōu)先購買權(quán)的積極沖突。在這個問題上，因為法無明文規(guī)定，司法實踐中引發(fā)諸多糾紛。應(yīng)當(dāng)保護(hù)誰的優(yōu)先購買權(quán)，或者誰的優(yōu)先購買權(quán)能夠?qū)崿F(xiàn)，各承租人的優(yōu)先購買權(quán)有無大小之分，是否具有同等的優(yōu)先購買權(quán)等問題，缺乏明晰且可操作性規(guī)定。筆者認(rèn)為，可以從立法意旨、利益價值衡量兩方面考量權(quán)利沖突解決方案。
　　立法上創(chuàng)設(shè)承租人的優(yōu)先購買權(quán)，基本價值取向在于物盡其用，簡化法律關(guān)系，降低交易成本，維護(hù)穩(wěn)定的社會經(jīng)濟(jì)秩序。它是以限制所有權(quán)人處分權(quán)的行使為代價而保護(hù)優(yōu)先購買權(quán)人獲得某種特殊利益。它是解決資源效益、安全維護(hù)和秩序穩(wěn)定之間的矛盾，平衡出賣人、優(yōu)先購買人及其他競買第三人之間利益的法律制度。
　　而司法強(qiáng)制拍賣目的是通過公開、充分的競價拍賣程序，達(dá)到價高者得，實現(xiàn)執(zhí)行標(biāo)的物的變現(xiàn)價值最大化，從而既保證申請執(zhí)行人的債權(quán)能得到最大程度的實現(xiàn)，又最大限度維護(hù)被執(zhí)行人的合法權(quán)益。
　　在多個承租競買人對同一標(biāo)的都享有優(yōu)先購買權(quán)的情況下，需要兼顧價高者得的拍賣法則和承租人的優(yōu)先購買權(quán)。最高應(yīng)價無異議的條件下，關(guān)鍵性問題依舊落在了多個承租人的優(yōu)先購買權(quán)的權(quán)利沖突如何解決上。最高院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》第十六條規(guī)定：“順序相同的多個優(yōu)先購買權(quán)人同時表示買受的，以抽簽方式?jīng)Q定買受人”。至于什么是順序相同，法律對此沒有進(jìn)一步解釋。筆者認(rèn)為，順序相同指向的權(quán)利應(yīng)為同一性質(zhì)的權(quán)利。優(yōu)先購買權(quán)一般有四種形式：一是合伙人、財產(chǎn)共有人、發(fā)起人的先買權(quán)；二是行政先買權(quán)；三是承租人和次承租人的先買權(quán)；四是相鄰關(guān)系先買權(quán)。在這四種優(yōu)先購買權(quán)中，性質(zhì)效力不同，實現(xiàn)順序也有先后之差。若都是基于租賃產(chǎn)生的優(yōu)先購買權(quán)，為同質(zhì)性權(quán)利。在優(yōu)先購買權(quán)行使條件上，順序相同。此時，可以適用上述十六條規(guī)定，以抽簽方式?jīng)Q定買受人。抽簽解決權(quán)利沖突有明文規(guī)定，但筆者認(rèn)為，也可以從利益、價值衡量的角度分析，尋找合理方式路徑。
　　法院強(qiáng)制拍賣中，牽涉的利益主體眾多復(fù)雜，存在以下幾方的利益關(guān)系：委托法院、申請執(zhí)行人、被執(zhí)行人、拍賣機(jī)構(gòu)、競買人、買受人、拍賣物上的擔(dān)保物權(quán)人或用益物權(quán)人以及案外第三人。既涉及公法上的關(guān)系，亦有私法上的關(guān)系；既涉及法院執(zhí)行權(quán)的權(quán)威性、執(zhí)行行為公信力的公共利益與私人利益博弈，也有各拍賣參與主體之間的私人利益與私人利益較量。本文主要從私法上考慮申請執(zhí)行人、被執(zhí)行人、競買人和買受人之間的利益衡量。申請執(zhí)行人利益的最大化實現(xiàn)，拍賣標(biāo)的變現(xiàn)價值的最大化應(yīng)是第一位考量因素，競買人和買受人的合法權(quán)益在參與競價拍賣時得到了維護(hù)，被執(zhí)行人和申請執(zhí)行人具有大致相同的利益指向,一般不會發(fā)生利益沖突的情形。法律規(guī)定承租人的優(yōu)先購買權(quán)，以限制所有人的處分權(quán)為代價，已經(jīng)對其特殊利益和弱勢地位進(jìn)行了保護(hù)。同時“買賣不破租賃”的債權(quán)物權(quán)化，也是對承租人的特別保護(hù)。根據(jù)價值位階原則，自由大于正義，應(yīng)賦予多個部分承租人平等的選擇權(quán)，除了抽簽這種古老公平的解決方式外，可以在他們之間自由協(xié)商解決。如果協(xié)商不成，由拍賣師根據(jù)情況擇定更為優(yōu)先的購買權(quán)人。為了更經(jīng)濟(jì)更安全地實現(xiàn)債權(quán)人的利益，在付款價格相同的前提下，從付款的方式、付款的期限等方面綜合考慮，選擇更為合適的優(yōu)先購買權(quán)人，簽訂成交確認(rèn)書。

　　一、優(yōu)先承租權(quán)的含義。
　　優(yōu)先承租權(quán)是指在租賃關(guān)系中，原承租人在合同到期要求續(xù)簽租賃合同時，對原租賃物在同等條件下?lián)碛袃?yōu)先權(quán)。
　　優(yōu)先承租權(quán)的性質(zhì)：
　　優(yōu)先權(quán)類似于現(xiàn)行法律中所規(guī)定的優(yōu)先購買權(quán)，對優(yōu)先購買權(quán)的性質(zhì)有相通點：
　　1、是一種形成權(quán)。承租人以同樣條件聲明承租者，出租人有出租之義務(wù)，即優(yōu)先承租人得依一方之意思，形成以義務(wù)出租人同樣條件為內(nèi)容之契約，無須義務(wù)人（出租人）之承諾。
　　這種權(quán)利性質(zhì)上屬于形成權(quán)，即依權(quán)利人單方面的意思表示就可以創(chuàng)設(shè)某種狀態(tài)。如果該權(quán)利是形成權(quán)的話，顯然該權(quán)利具有對抗第三人的效力。我國《合同法》第二百三十條規(guī)定：出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。可見，在出賣房屋時，承租人在同等條件下享有優(yōu)先購買權(quán)，那么，在出租房屋時，承租人亦應(yīng)可在同等條件下享有優(yōu)先承租權(quán)，這與立法精神并不相悖。
　　2、是一種附限制條件的物權(quán)。房屋的所有人出租其房屋，他是房屋的所有權(quán)人，其所有權(quán)的行使反受沒有所有權(quán)人（承租人）的限制，這只能是一個附限制條件的物權(quán)，目的是為保護(hù)弱勢群體承租方的利益。這種觀點認(rèn)為，房屋所有權(quán)人出售其房屋給第三人的這一民事法律行為更符合《民法通則》第62條，民事法律行為可以附條件，附條件的民事法律行為在符合所附條件時生效，所以承租人如果行使優(yōu)先購買權(quán)，那么房屋所有權(quán)人出租房屋給第三人的這一民事法律行為根本就不生效，而不是無效。
　　否認(rèn)優(yōu)先承租權(quán)的主張認(rèn)為，我國法律規(guī)定所有人對所有物有占有、使用、收益、處分的權(quán)利，而優(yōu)先承租權(quán)對出租人行使處分權(quán)的一種限制，是對意思自治原則的干涉。若法院作出裁決，肯定原承租人有優(yōu)先承租權(quán)時，出租人可以過一段時間后再對租賃物進(jìn)行出租，那么這時原承租人是否還享有優(yōu)先承租權(quán)，如果有，這段時間又是多長，目前法律也沒有明確規(guī)定，缺乏法律依據(jù)及判決的難以執(zhí)行，損害了法律的權(quán)威性。

　　肯定優(yōu)先承租權(quán)的主張認(rèn)為：
　　第一、優(yōu)先承租權(quán)是保護(hù)特殊群體即原租賃人的的權(quán)益，維護(hù)實質(zhì)公平的需要。
　　第二、優(yōu)先承租權(quán)是維護(hù)社會公益和體現(xiàn)特殊法政策的需要。
　　從淺層次的目的看，優(yōu)先權(quán)制度是為了維護(hù)原租賃人的權(quán)益；但是，從深層次的目的看，則是為了謀求特定產(chǎn)業(yè)的成長，或特定領(lǐng)域的交易安全，具有較強(qiáng)的公益性，體現(xiàn)著某種特定社會政策的要求，是一項極具社會使命任務(wù)的法律制度。
　　從利益基礎(chǔ)來講，不動產(chǎn)的保存者和使用者能夠使得被保存或使用的財產(chǎn)價值得到維護(hù)；從社會道德觀念來說，強(qiáng)者需要特殊保護(hù)；而且從實踐中的可操作性來看，原承租人依法實際占有或使用租賃物，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先于其他人。
　　一個國家要創(chuàng)設(shè)優(yōu)先權(quán)是有其客觀基礎(chǔ)的，既有優(yōu)稱權(quán)所體現(xiàn)和保護(hù)的社會關(guān)系的存在，而相應(yīng)的社會關(guān)系也就成為優(yōu)先承租權(quán)的立法基礎(chǔ)：維護(hù)公平、正義的需要。在經(jīng)濟(jì)活動中，人們相互之間利益關(guān)系保持良性平衡是很難的，有時會出現(xiàn)各種不合理因素干擾，承租人的經(jīng)濟(jì)利益在經(jīng)濟(jì)活動中能隨的損害度相對出租人而言很小，屬于弱者。因此需要依靠法律規(guī)定適合的解決辦法來維護(hù)其利益。
　　由于我國法律沒有明確規(guī)定優(yōu)先承租權(quán)，而租賃關(guān)系在現(xiàn)實生活中又相當(dāng)?shù)膹?fù)雜，對租賃糾紛中的哪些糾紛賦予承租人優(yōu)先承租權(quán)，怎樣賦予承租人優(yōu)先承租權(quán)不好掌握，很容易侵犯出租人的權(quán)益。因為按照合同締約自由的原則，出租人與承租人的租賃關(guān)系終結(jié)后，應(yīng)當(dāng)由雙方平等協(xié)商自愿達(dá)成協(xié)議，法院不應(yīng)過多的干預(yù)。過分的強(qiáng)調(diào)承租人的優(yōu)先承租權(quán)容易侵犯出租人對租賃物的所有權(quán)，同時由此引發(fā)法院審理租賃糾紛時，對哪些租賃合同糾紛賦予承租人優(yōu)先承租權(quán)，怎樣賦予承租人優(yōu)先承租權(quán)，作出裁決后，又如何執(zhí)行、怎樣實現(xiàn)的問題，也待于解決。

　　二、優(yōu)先承租權(quán)的成立要件
　　第一、從主體來看，可以是公民、法人、國家，其中公民最基本。優(yōu)先承租權(quán)的主體都是因法定事由的出現(xiàn)而產(chǎn)生，而且優(yōu)先權(quán)人和債務(wù)人都是特定的。
　　第二、從內(nèi)容看，有權(quán)利義務(wù)關(guān)系的存在。這種權(quán)利義務(wù)關(guān)系首先是優(yōu)先承租權(quán)人和債務(wù)人在客觀上具有請求與受償關(guān)系，但這種關(guān)系不是按照平等原則來解決，而是優(yōu)先承租權(quán)人得憑借法律賦予的特權(quán)，優(yōu)先實現(xiàn)自己的權(quán)利。
　　第三、優(yōu)先承租權(quán)的客體也是特定的，僅限于原租賃物。
　　第四、權(quán)利義務(wù)關(guān)系之間具有因果關(guān)系。優(yōu)先承租權(quán)人權(quán)利的產(chǎn)生，必須是出租人的行為將給其造成一定的損害，對這種損害的救濟(jì)在法律上給予優(yōu)先考慮。

　　三、優(yōu)先承租權(quán)的時效
　　優(yōu)先承租權(quán)的要求是體現(xiàn)在租賃合同期滿后下一個租賃合同尚未簽訂的階段，而且優(yōu)先承租權(quán)不單可以對抗第三人，主要是對出租人的所有權(quán)進(jìn)行一定限制。所以，承認(rèn)優(yōu)先承租權(quán)其實就是賦予租賃權(quán)更大的物權(quán)效力，使其在租賃合同期間擁有的排他性延續(xù)到租賃合同期滿后的一段時間內(nèi)。
　　有人認(rèn)為，這段時間應(yīng)從原租賃合同期滿后開始計算。由出租人自行設(shè)定一個出租條件，在一定的期限內(nèi)以特定的方式通知或告知原承租人及其他人，例如廣告、招租通知等，若有第三人欲和出租人建立租賃關(guān)系，出租人可以將第三人提出的條件告知原承租人，若原承租人也同意按第三人提出的條件繼續(xù)租賃出租物，則享有優(yōu)先承租權(quán)，若出租人表示不能按照出租人或第三人提出的條件繼續(xù)租賃物或雖不明確表示是否繼續(xù)租賃原租賃物的意愿，則租賃合同期滿后的一定期限屆滿，原租賃人的優(yōu)先承租權(quán)即告消滅。如果出租人沒有盡通知的義務(wù)，徑直與第三人簽訂租賃協(xié)議，則優(yōu)先承租權(quán)人可以主張該租賃協(xié)議的無效。

　　四、同等條件的確定
　　優(yōu)先承租權(quán)是一種附限制條件的物權(quán)，在同等條件下才享有。同等條件的內(nèi)容，首先是指同一價格，即租金應(yīng)當(dāng)相同；其次，租金的支付方式與期限，也應(yīng)等同，若是分期付款，那么分期付款之方式亦應(yīng)相同；再次，同等條件還應(yīng)包括其他交易條件的等同。關(guān)于同等條件標(biāo)準(zhǔn)的確定，一般認(rèn)為是指以出租人與第三人訂立的租賃合同中約定的條件為同等條件。在實踐中，出租人可以在其與第三人訂立的租賃合同中約定該合同的生效以承租人不行使優(yōu)先承租權(quán)為條件，或者約定在承租人行使優(yōu)先承租權(quán)的情況下，出租人保留解除該合同的權(quán)利。出租人與第三人的合同系因承租人行使優(yōu)先承租權(quán)而不生效或者被解除的，則據(jù)此確定的同等條件仍應(yīng)繼續(xù)有效。承租人一經(jīng)行使優(yōu)先承租權(quán)，即在承租人與出租人之間成立以出租人與第三人訂立的買賣合同中所約定的同等條件為內(nèi)容的合同。

　　五、優(yōu)先承租權(quán)的構(gòu)建
　　1、在租賃關(guān)系（指房屋、門面、柜臺等不動產(chǎn)租賃關(guān)系，也包括對汽車的租賃）中，規(guī)定承租人享有優(yōu)先權(quán)。
　　2、在租賃關(guān)系中規(guī)定合同雙方在租賃合同條款中明確約定，在原租賃期限屆滿前的一定期限內(nèi)或在出租人告知原承租人新的出租條件或第三人的租賃條件后一定期限內(nèi)，原承租人書面向出租人表示繼續(xù)租賃或不繼續(xù)租賃的意見，方可享有優(yōu)先權(quán)。此期限的確定，可參考最高人民法院《關(guān)于適用〈民法通則〉若干問題的意見》第 118條的規(guī)定，即“出租人在出賣房屋時，應(yīng)提前3個月通知承租人”，也可以根據(jù)租賃合同的長短時間不同來規(guī)定，租賃合同時間較長的，期限可以適當(dāng)放寬，租賃合同時間短的，期限可以適當(dāng)縮短。
　　3、租賃合同屆滿后，出租人在一段時間內(nèi)暫不出租原租賃物，當(dāng)出租人在一定期限內(nèi)重新對出租物進(jìn)行出租時，原承租人享有優(yōu)先承租權(quán)，這期限不宜太長，對出租人對其所有權(quán)的行使進(jìn)行過多的限制，容易侵害出租人的權(quán)益，對這一期限的確定，以六個月或一年等較短時間為宜。

　　六、優(yōu)先承租權(quán)的順位問題
　　所有權(quán)人取得不動產(chǎn)的權(quán)利在先，對其保存、使用在后，后發(fā)生的優(yōu)先權(quán)應(yīng)優(yōu)先于先發(fā)生的優(yōu)先權(quán)。其次，不動產(chǎn)本身不能再創(chuàng)造新的價值，反而不斷折舊，對不動產(chǎn)的保存、使用會維持甚至增長其價值，如果沒有保存、使用、維護(hù)等，不動產(chǎn)本身的價值受到損害是確定的，所以，承租人的優(yōu)先權(quán)應(yīng)排在第一位。

　　七、前承租人和后承租人的順序
　　同一不動產(chǎn)可能經(jīng)不同的人租賃過，在合同期滿后，他們都是原承租人，對他們的順序問題，可以參考《法國物權(quán)法》所確立的解決優(yōu)先權(quán)沖突的三條規(guī)則：1、具有直接作用的當(dāng)事人優(yōu)先于其他當(dāng)事人；2、保全標(biāo)的物價值者優(yōu)先；3、都保存標(biāo)的物價值時，最近的保存人優(yōu)先。由此確定后承租人優(yōu)先于前承租人。

　　八、優(yōu)先承租權(quán)的消滅
　　1、參照我國這與我國《合同法》第二百三十條中對優(yōu)先購買權(quán)的規(guī)定，“ 出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利”。優(yōu)先承租權(quán)體現(xiàn)在租賃合同期滿后下一個租賃合同尚未簽訂的階段，當(dāng)出租人在一定期限內(nèi)通知了原承租人新的租賃條件，原承租人必須在這段期間內(nèi)主張自己的優(yōu)先承租權(quán)，若原承租人在這段期間不主張自己的優(yōu)先承租權(quán)，其此項權(quán)利即告消滅。
　　2、法律保護(hù)承租人的權(quán)益，同時也須保護(hù)出租人的權(quán)利，出租人的利益與其自身生存、家庭生活往往緊密相關(guān)，也許承租人的加入使租賃物增值，但也有可能有其他的結(jié)果，若承租人在租賃期間對租賃物有損壞等行為，使租賃物的價值降低或滅失，給出租人的利益造成一定程度的損失，則原承租人即喪失其對原租賃物的優(yōu)先承租權(quán)。

法律只規(guī)定了承租人的“優(yōu)先購買權(quán)”，而未規(guī)定承租人的“優(yōu)先承租權(quán)”。司法實踐中涉及到優(yōu)先承租問題時，一般是依據(jù)民法通則和合同法中的公平原則進(jìn)行處理；如果合同中有“優(yōu)先承租權(quán)”的約定，還要依據(jù)合同約定進(jìn)行考量。

一、優(yōu)先承租權(quán)的含義。
優(yōu)先承租權(quán)是指在租賃關(guān)系中，原承租人在合同到期要求續(xù)簽租賃合同時，對原租賃物在同等條件下?lián)碛袃?yōu)先權(quán)。
優(yōu)先承租權(quán)的性質(zhì)：
優(yōu)先權(quán)類似于現(xiàn)行法律中所規(guī)定的優(yōu)先購買權(quán)，對優(yōu)先購買權(quán)的性質(zhì)有相通點：
1、是一種形成權(quán)。承租人以同樣條件聲明承租者，出租人有出租之義務(wù)，即優(yōu)先承租人得依一方之意思，形成以義務(wù)出租人同樣條件為內(nèi)容之契約，無須義務(wù)人（出租人）之承諾。
這種權(quán)利性質(zhì)上屬于形成權(quán)，即依權(quán)利人單方面的意思表示就可以創(chuàng)設(shè)某種狀態(tài)。如果該權(quán)利是形成權(quán)的話，顯然該權(quán)利具有對抗第三人的效力。我國《合同法》第二百三十條規(guī)定：出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。可見，在出賣房屋時，承租人在同等條件下享有優(yōu)先購買權(quán)，那么，在出租房屋時，承租人亦應(yīng)可在同等條件下享有優(yōu)先承租權(quán)，這與立法精神并不相悖。
2、是一種附限制條件的物權(quán)。房屋的所有人出租其房屋，他是房屋的所有權(quán)人，其所有權(quán)的行使反受沒有所有權(quán)人（承租人）的限制，這只能是一個附限制條件的物權(quán)，目的是為保護(hù)弱勢群體承租方的利益。這種觀點認(rèn)為，房屋所有權(quán)人出售其房屋給第三人的這一民事法律行為更符合《民法通則》第62條，民事法律行為可以附條件，附條件的民事法律行為在符合所附條件時生效，所以承租人如果行使優(yōu)先購買權(quán)，那么房屋所有權(quán)人出租房屋給第三人的這一民事法律行為根本就不生效，而不是無效。
否認(rèn)優(yōu)先承租權(quán)的主張認(rèn)為，我國法律規(guī)定所有人對所有物有占有、使用、收益、處分的權(quán)利，而優(yōu)先承租權(quán)對出租人行使處分權(quán)的一種限制，是對意思自治原則的干涉。若法院作出裁決，肯定原承租人有優(yōu)先承租權(quán)時，出租人可以過一段時間后再對租賃物進(jìn)行出租，那么這時原承租人是否還享有優(yōu)先承租權(quán)，如果有，這段時間又是多長，目前法律也沒有明確規(guī)定，缺乏法律依據(jù)及判決的難以執(zhí)行，損害了法律的權(quán)威性。

肯定優(yōu)先承租權(quán)的主張認(rèn)為：
第一、優(yōu)先承租權(quán)是保護(hù)特殊群體即原租賃人的的權(quán)益，維護(hù)實質(zhì)公平的需要。
第二、優(yōu)先承租權(quán)是維護(hù)社會公益和體現(xiàn)特殊法政策的需要。
從淺層次的目的看，優(yōu)先權(quán)制度是為了維護(hù)原租賃人的權(quán)益；但是，從深層次的目的看，則是為了謀求特定產(chǎn)業(yè)的成長，或特定領(lǐng)域的交易安全，具有較強(qiáng)的公益性，體現(xiàn)著某種特定社會政策的要求，是一項極具社會使命任務(wù)的法律制度。
從利益基礎(chǔ)來講，不動產(chǎn)的保存者和使用者能夠使得被保存或使用的財產(chǎn)價值得到維護(hù)；從社會道德觀念來說，強(qiáng)者需要特殊保護(hù)；而且從實踐中的可操作性來看，原承租人依法實際占有或使用租賃物，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先于其他人。
一個國家要創(chuàng)設(shè)優(yōu)先權(quán)是有其客觀基礎(chǔ)的，既有優(yōu)稱權(quán)所體現(xiàn)和保護(hù)的社會關(guān)系的存在，而相應(yīng)的社會關(guān)系也就成為優(yōu)先承租權(quán)的立法基礎(chǔ)：維護(hù)公平、正義的需要。在經(jīng)濟(jì)活動中，人們相互之間利益關(guān)系保持良性平衡是很難的，有時會出現(xiàn)各種不合理因素干擾，承租人的經(jīng)濟(jì)利益在經(jīng)濟(jì)活動中能隨的損害度相對出租人而言很小，屬于弱者。因此需要依靠法律規(guī)定適合的解決辦法來維護(hù)其利益。
由于我國法律沒有明確規(guī)定優(yōu)先承租權(quán)，而租賃關(guān)系在現(xiàn)實生活中又相當(dāng)?shù)膹?fù)雜，對租賃糾紛中的哪些糾紛賦予承租人優(yōu)先承租權(quán)，怎樣賦予承租人優(yōu)先承租權(quán)不好掌握，很容易侵犯出租人的權(quán)益。因為按照合同締約自由的原則，出租人與承租人的租賃關(guān)系終結(jié)后，應(yīng)當(dāng)由雙方平等協(xié)商自愿達(dá)成協(xié)議，法院不應(yīng)過多的干預(yù)。過分的強(qiáng)調(diào)承租人的優(yōu)先承租權(quán)容易侵犯出租人對租賃物的所有權(quán)，同時由此引發(fā)法院審理租賃糾紛時，對哪些租賃合同糾紛賦予承租人優(yōu)先承租權(quán)，怎樣賦予承租人優(yōu)先承租權(quán)，作出裁決后，又如何執(zhí)行、怎樣實現(xiàn)的問題，也待于解決。

二、優(yōu)先承租權(quán)的成立要件
第一、從主體來看，可以是公民、法人、國家，其中公民最基本。優(yōu)先承租權(quán)的主體都是因法定事由的出現(xiàn)而產(chǎn)生，而且優(yōu)先權(quán)人和債務(wù)人都是特定的。
第二、從內(nèi)容看，有權(quán)利義務(wù)關(guān)系的存在。這種權(quán)利義務(wù)關(guān)系首先是優(yōu)先承租權(quán)人和債務(wù)人在客觀上具有請求與受償關(guān)系，但這種關(guān)系不是按照平等原則來解決，而是優(yōu)先承租權(quán)人得憑借法律賦予的特權(quán)，優(yōu)先實現(xiàn)自己的權(quán)利。
第三、優(yōu)先承租權(quán)的客體也是特定的，僅限于原租賃物。
第四、權(quán)利義務(wù)關(guān)系之間具有因果關(guān)系。優(yōu)先承租權(quán)人權(quán)利的產(chǎn)生，必須是出租人的行為將給其造成一定的損害，對這種損害的救濟(jì)在法律上給予優(yōu)先考慮。

三、優(yōu)先承租權(quán)的時效
優(yōu)先承租權(quán)的要求是體現(xiàn)在租賃合同期滿后下一個租賃合同尚未簽訂的階段，而且優(yōu)先承租權(quán)不單可以對抗第三人，主要是對出租人的所有權(quán)進(jìn)行一定限制。所以，承認(rèn)優(yōu)先承租權(quán)其實就是賦予租賃權(quán)更大的物權(quán)效力，使其在租賃合同期間擁有的排他性延續(xù)到租賃合同期滿后的一段時間內(nèi)。
有人認(rèn)為，這段時間應(yīng)從原租賃合同期滿后開始計算。由出租人自行設(shè)定一個出租條件，在一定的期限內(nèi)以特定的方式通知或告知原承租人及其他人，例如廣告、招租通知等，若有第三人欲和出租人建立租賃關(guān)系，出租人可以將第三人提出的條件告知原承租人，若原承租人也同意按第三人提出的條件繼續(xù)租賃出租物，則享有優(yōu)先承租權(quán)，若出租人表示不能按照出租人或第三人提出的條件繼續(xù)租賃物或雖不明確表示是否繼續(xù)租賃原租賃物的意愿，則租賃合同期滿后的一定期限屆滿，原租賃人的優(yōu)先承租權(quán)即告消滅。如果出租人沒有盡通知的義務(wù)，徑直與第三人簽訂租賃協(xié)議，則優(yōu)先承租權(quán)人可以主張該租賃協(xié)議的無效。

四、同等條件的確定
優(yōu)先承租權(quán)是一種附限制條件的物權(quán)，在同等條件下才享有。同等條件的內(nèi)容，首先是指同一價格，即租金應(yīng)當(dāng)相同；其次，租金的支付方式與期限，也應(yīng)等同，若是分期付款，那么分期付款之方式亦應(yīng)相同；再次，同等條件還應(yīng)包括其他交易條件的等同。關(guān)于同等條件標(biāo)準(zhǔn)的確定，一般認(rèn)為是指以出租人與第三人訂立的租賃合同中約定的條件為同等條件。在實踐中，出租人可以在其與第三人訂立的租賃合同中約定該合同的生效以承租人不行使優(yōu)先承租權(quán)為條件，或者約定在承租人行使優(yōu)先承租權(quán)的情況下，出租人保留解除該合同的權(quán)利。出租人與第三人的合同系因承租人行使優(yōu)先承租權(quán)而不生效或者被解除的，則據(jù)此確定的同等條件仍應(yīng)繼續(xù)有效。承租人一經(jīng)行使優(yōu)先承租權(quán)，即在承租人與出租人之間成立以出租人與第三人訂立的買賣合同中所約定的同等條件為內(nèi)容的合同。

五、優(yōu)先承租權(quán)的構(gòu)建
1、在租賃關(guān)系（指房屋、門面、柜臺等不動產(chǎn)租賃關(guān)系，也包括對汽車的租賃）中，規(guī)定承租人享有優(yōu)先權(quán)。
2、在租賃關(guān)系中規(guī)定合同雙方在租賃合同條款中明確約定，在原租賃期限屆滿前的一定期限內(nèi)或在出租人告知原承租人新的出租條件或第三人的租賃條件后一定期限內(nèi)，原承租人書面向出租人表示繼續(xù)租賃或不繼續(xù)租賃的意見，方可享有優(yōu)先權(quán)。此期限的確定，可參考最高人民法院《關(guān)于適用〈民法通則〉若干問題的意見》第 118條的規(guī)定，即“出租人在出賣房屋時，應(yīng)提前3個月通知承租人”，也可以根據(jù)租賃合同的長短時間不同來規(guī)定，租賃合同時間較長的，期限可以適當(dāng)放寬，租賃合同時間短的，期限可以適當(dāng)縮短。
3、租賃合同屆滿后，出租人在一段時間內(nèi)暫不出租原租賃物，當(dāng)出租人在一定期限內(nèi)重新對出租物進(jìn)行出租時，原承租人享有優(yōu)先承租權(quán)，這期限不宜太長，對出租人對其所有權(quán)的行使進(jìn)行過多的限制，容易侵害出租人的權(quán)益，對這一期限的確定，以六個月或一年等較短時間為宜。

六、優(yōu)先承租權(quán)的順位問題
所有權(quán)人取得不動產(chǎn)的權(quán)利在先，對其保存、使用在后，后發(fā)生的優(yōu)先權(quán)應(yīng)優(yōu)先于先發(fā)生的優(yōu)先權(quán)。其次，不動產(chǎn)本身不能再創(chuàng)造新的價值，反而不斷折舊，對不動產(chǎn)的保存、使用會維持甚至增長其價值，如果沒有保存、使用、維護(hù)等，不動產(chǎn)本身的價值受到損害是確定的，所以，承租人的優(yōu)先權(quán)應(yīng)排在第一位。

七、前承租人和后承租人的順序
同一不動產(chǎn)可能經(jīng)不同的人租賃過，在合同期滿后，他們都是原承租人，對他們的順序問題，可以參考《法國物權(quán)法》所確立的解決優(yōu)先權(quán)沖突的三條規(guī)則：1、具有直接作用的當(dāng)事人優(yōu)先于其他當(dāng)事人；2、保全標(biāo)的物價值者優(yōu)先；3、都保存標(biāo)的物價值時，最近的保存人優(yōu)先。由此確定后承租人優(yōu)先于前承租人。

八、優(yōu)先承租權(quán)的消滅
1、參照我國這與我國《合同法》第二百三十條中對優(yōu)先購買權(quán)的規(guī)定，“ 出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利”。優(yōu)先承租權(quán)體現(xiàn)在租賃合同期滿后下一個租賃合同尚未簽訂的階段，當(dāng)出租人在一定期限內(nèi)通知了原承租人新的租賃條件，原承租人必須在這段期間內(nèi)主張自己的優(yōu)先承租權(quán)，若原承租人在這段期間不主張自己的優(yōu)先承租權(quán)，其此項權(quán)利即告消滅。
2、法律保護(hù)承租人的權(quán)益，同時也須保護(hù)出租人的權(quán)利，出租人的利益與其自身生存、家庭生活往往緊密相關(guān)，也許承租人的加入使租賃物增值，但也有可能有其他的結(jié)果，若承租人在租賃期間對租賃物有損壞等行為，使租賃物的價值降低或滅失，給出租人的利益造成一定程度的損失，則原承租人即喪失其對原租賃物的優(yōu)先承租權(quán)。

在合同法里承租者有優(yōu)先購買權(quán)，目前無法條規(guī)定優(yōu)先承租權(quán)

只有優(yōu)先購買權(quán)，法條上沒有對優(yōu)先承租權(quán)的規(guī)定

我敢肯定告訴你、有的，雖然我不是學(xué)法律地，但我家旁邊有個事例、