審判實踐中，對商品房認購書性質的認定，歸納起來有兩種觀點：一種觀點認為認購書就是正式預售合同，因為認購書是買賣雙方平等自愿基礎上的真實意思表示；另一種觀點認為認購書非獨立的合同，因為認購書僅是對簽訂正式合同相關事宜的約定。我們認為，認購書應屬于商品房買賣合同的預約合同，與商品房買賣合同之間是預約與本約的關系。首先，認購書是平等主體之間為設立買賣商品房民事權利義務關系而簽訂的協議，根據我國合同法第二條規定，“本法所稱合同是平等主體的自然人、法人、其他組織之間設立、變更、終止民事權利義務關系的協議”，認購書應為獨立的合同。其次，認購書是買賣雙方就簽訂商品房買賣合同相關事宜進行的約定，不是對商品房買賣結果進行直接確認，所以也不應屬于商品房買賣合同。最后，認購書與商品房買賣合同之間還存在許多不可預測的環節與風險，如果將認購書直接認定為商品房買賣合同，那么開發商在掌握優勢信息的情況下，可能附加種種不合理條件，強行要求買方履行此“買賣合同”或承擔違約責任，則會嚴重損害買方的利益。

　　商品房認購書是什么?商品房認購書是一種合同協議，主要是用于房子認購的，是賣家和買家雙方共同簽訂的一個合同證明，確認房子已經被購買的事實。商品房認購書是具有法律效力的，是收到國家的法律保護的。那么商品房認購書都具有哪些受國家保護的效力呢?接下來，小編和大家一起了解一下什么是商品房認購書，商品房認購書具有哪些效力。

　　商品房認購書的效力：

　　商品房認購書是一種書面協議，它具備以下的效力：

　　1、商品房認購書是具有法律效力的，簽訂了商品房認購書之后，賣家不可以以任何的理由回收銷售給買家的商品房。買家不可以以任何理由進行退款和不要已經買下來的商品房。

　　2、商品房認購書是一種證明，它可以用于法庭，可以作為奪回財產權利的證書。如果商品房認購書上面有買家和賣家的簽名確認，那么法官可以根據原告和被告進行決定商品房最終歸誰。

　　3、商品房認購書是一種協議信任，如果當事人違反了當初協定好的跳進和義務，就要為此付出一定的代價，需要承擔一定的責任，而且是有義務的。如果當事人違反了商品房認購書上的協議，是需要接受法律的制裁的。

　　4、如果當事人已經完成了合約上的各種誠信義務，而有一方要求作廢協議，那么當事人就算不能達成最初的協議和義務，也是不承擔法律責任的。

　　5、如果實際信息和實際的商品是不符合的，那么是可以進行毀約的，這可能屬于欺騙的買賣。當商品的信息和實際交易存在部隊稱的時候，可以進行披露。

　　6、不合理的條件是可以進行商議和拒絕的，有一些開發商為了暴利而免除自己對商品的責任和義務，欺騙消費者，這種行為是要付法律責任的。

　　7、如果雙方的交易是在不誠信的前提下進行的，那么雙方都需要負法律責任。

　　商品房認購書是開發商對消費者出具的法律證明，商品房認購書不僅具有法律效力，還可以作為法庭上的物證。商品房認購證在簽名之前，是需要進行協商和談判的，不是隨便簽字的。現在很多不法的商家會通過一些不法的條約和手段欺騙消費者簽字，這種行為一經查實是需要被拘留的，并且回收改開發商對手上所擁有的建筑土地的權利。

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商品房認購書 商品房認購書就是指購房者和開發商在簽訂 商品房預售合同 或 商品房買賣合同 之前簽訂的文書，主要是確認購房者在將來某個時間與開發商進行進一步洽談、 簽訂購房合同 的預約。 必備條款如下： (一)買賣雙方當事人的基本情況； (二)房屋的基本情況(如房屋位置、面積等)； (三)房屋價款計算； (四)定金； (五)簽署正式買賣合同的期限。

《中華人民共和國民法典》第一百四十三條具備下列條件的民事法律行為有效： （一）行為人具有相應的民事行為能力； （二）意思表示真實； （三）不違反法律、行政法規的強制性規定，不違背公序良俗。